Kai nuomotojas pirmą kartą ieško pagalbos su nuomojamu butu, jam dažniausiai pasiūlomi du dalykai: NT brokeris arba turto administratorius. Iš pirmo žvilgsnio atrodo, kad tai dvi to paties alternatyvos — ir vienas, ir kitas „tvarko nuomą“. Praktikoje jie dirba skirtingais momentais: brokeris randa nuomininką, administratorius tvarko tai, kas vyksta po sutarties pasirašymo. Jei pasirinksite neteisingai, sumokėsite už tą darbo dalį, kurios jums nereikėjo, o sunkiausia dalis liks jums.
Ką brokeris padaro ir kada jo darbas baigiasi
Nuomininko paieškos paslauga paprastai apima vienkartinį darbų rinkinį:
- nuomos kainos pasiūlymą pagal tai, kas tuo metu skelbiama rajone;
- buto nuotraukas ir skelbimo tekstą;
- skambučius, susirašinėjimą ir apžiūrų organizavimą;
- kandidatų atranką — pirmąjį filtrą, kiek žmonių apžiūrų iki pasirašymo;
- nuomos sutarties parengimą arba pasirašymo suorganizavimą;
- kai kuriais atvejais — buto perdavimą ir skaitiklių nurašymą.
Tai tikra vertė, jei nemėgstate arba negalite rodyti buto, jei butas kitame mieste arba jei pats skelbimas jums neduoda skambučių. Bet brokerio darbas baigiasi tada, kai nuomininkas įsikelia. Viskas, kas vyksta po to — sąskaitos, komunalinių padalijimas, vėluojantys mokėjimai, remontas, kainos peržiūra, mokesčiai, išsikėlimas — jau nebe jo.
Jei šią dalį planuojate daryti pats, didžiąją brokerio darbo dalį irgi galite pasidaryti patys. Kaip pasiruošti butui ir ką pataisyti iki pirmos apžiūros, aprašyta straipsnyje apie buto paruošimą nuomai, o ką patikrinti pačiame skelbime ir kaip nepervertinti kainos — skelbimo patikros straipsnyje ir straipsnyje, kaip greitai išnuomoti būstą.
Ką daro turto administratorius
Administravimo paslauga yra tęstinė ir dengia visą nuomos laikotarpį. Įprastai į ją įeina:
- mėnesinės nuomos sąskaitos išrašymas nuomininkui;
- skaitiklių duomenų surinkimas ir komunalinių mokesčių padalijimas;
- gautų mokėjimų kontrolė ir priminimai, kai vėluojama;
- nuomininko klausimų ir remonto užklausų priėmimas, meistrų iškvietimas;
- gedimų ir susirašinėjimo fiksavimas, kad vėliau būtų kuo pasiremti;
- nuomos kainos peržiūra sutartyje nustatyta tvarka;
- išsikėlimas: buto apžiūra, skaitikliai, depozito skaičiavimas;
- dokumentų sudėjimas į vietą, iš kurios paskui pildoma deklaracija.
Kas konkrečiai perduodama administratoriui ir kas lieka savininkui, detaliau išskaidyta straipsnyje apie tai, kas rūpinasi išnuomotu butu. O jei dar sprendžiate patys tvarkyti ar patikėti, padės ilgalaikės nuomos administravimo straipsnis.
Tai ne alternatyvos, o dvi skirtingos paslaugos
Patogiausia lyginti ne pagal pavadinimą, o pagal dažnumą:
- Nuomininko paieška ilgalaikėje nuomoje pasitaiko kartą per kelerius metus. Jei nuomininkas gyvena trejus metus, brokerio jums reikia vieną kartą per trejus metus.
- Mėnesinis darbas pasitaiko dvylika kartų per metus, kiekvienais metais. Sąskaita, skaitikliai, mokėjimo patikra — nepriklausomai nuo to, kas butą išnuomojo.
Todėl frazė „alternatyva NT brokeriui“ dažniausiai reiškia ne „kitas žmogus, kuris išnuomos butą“, o „kaip susitvarkyti su nuomos kasdiena nemokant už paiešką kas mėnesį“. Ką iš tikrųjų sudaro ta kasdiena, surašyta nuomotojo mėnesio straipsnyje — jei sąrašas jums atrodo trumpas, administratoriaus greičiausiai nereikia.
Kiek tai kainuoja ir kaip skaičiuoti
Tikslių tarifų čia nenurodysime, nes jie yra sutartiniai ir skiriasi pagal miestą, buto klasę ir paslaugų apimtį. Lietuvoje įprasta, kad už nuomininko paiešką atsiskaitoma vienkartiniu mokesčiu, siejamu su mėnesio nuomos suma, o už administravimą — procentu nuo mėnesio nuomos arba fiksuotu mėnesiniu mokesčiu. Prieš pasirašydami paprašykite dviejų dalykų raštu: sumos ir paslaugų sąrašo, už kurį ta suma mokama.
Skaičiuoti verta ne vieną mėnesį, o visą nuomos laikotarpį:
- vienkartinį paieškos mokestį padalinkite iš mėnesių, kuriuos nuomininkas realiai gyvens — taip pamatysite tikrąją jo kainą per mėnesį;
- mėnesinį administravimo mokestį sudėkite per metus ir palyginkite su tuo, kiek valandų per mėnesį šiam butui skiriate patys;
- atskirai pasitikslinkite, kas moka už meistrus, skelbimų kėlimą ir papildomas apžiūras — tai dažniausia vieta, kur kaina išsipučia.
Svarbu ir mokesčių pusė: ar administravimo mokestis priskaitomas prie leidžiamų atimti išlaidų, priklauso nuo to, kokiu būdu deklaruojate nuomos pajamas. Ką apskritai galima atimti, aiškinama išlaidų straipsnyje, o pats būdų palyginimas — buto nuomos mokesčių straipsnyje ir verslo liudijimo bei individualios veiklos straipsnyje.
Ko nei brokeris, nei administratorius už jus nepadarys
Svarbiausia, ką reikia žinoti prieš mokant bet kuriam iš jų: atsakomybė lieka savininkui.
- Sutarties šalis esate jūs. Net jei sutartį parengė kitas, jūsų vardas joje. Ką ji turi turėti, surašyta buto nuomos sutarties straipsnyje, o dažniausios klaidos — nuomos sutarties klaidų straipsnyje.
- Mokesčius deklaruojate jūs. Nei brokeris, nei administratorius netampa mokesčių mokėtoju už jūsų pajamas. Eiga ir terminai aprašyti nuomos pajamų deklaravimo straipsnyje; galutines datas ir tarifus visada tikrinkite VMI, nes jie keičiasi pagal metus. Kiek iš nuomos lieka jums po mokesčių, galite susiskaičiuoti mokesčių skaičiuoklėje.
- Įrodymus renkate jūs. Jei nuomininkas sugadino butą arba nemoka, lemia dokumentai: perdavimo–priėmimo aktas, inventoriaus sąrašas, sąskaitos ir susirašinėjimas. Ką fiksuoti, kai mokėjimai vėluoja, aprašyta straipsnyje apie nemokantį nuomininką.
- Teisės ribos nesikeičia. Administratorius negali iškeldinti nuomininko ar vienašališkai pakelti kainos daugiau, nei leidžia sutartis ir įstatymas — žr. nuomos kainos kėlimo ir sutarties nutraukimo straipsnius.
Kurio reikia jums
Vienas butas, ilgalaikis nuomininkas, gyvenate tame pačiame mieste. Brokerio reikia nebent tada, kai keičiasi nuomininkas, o mėnesinį darbą realiai sudaro viena sąskaita ir vienas mokėjimo patikrinimas. Mokėti procentą nuo nuomos kas mėnesį už tai beveik niekada neatsiperka.
Butas kitame mieste arba užsienyje, arba daug keliaujate. Čia administratorius sprendžia tikrą problemą: kažkas turi fiziškai įeiti į butą, pasitikti meistrą, priimti butą po išsikėlimo. Brokeris šios problemos nesprendžia.
Keli butai. Lūžio taškas dažniausiai yra ne pirmas ir ne antras butas, o momentas, kai nebeatsimenate, kuris nuomininkas sumokėjo. Kaip tai suvaldyti, aprašyta kelių butų nuomos straipsnyje.
Trečias variantas: tvarkyti pačiam, bet ne iš atminties
Dažniausiai administratoriaus ieškoma ne dėl to, kad darbo daug, o dėl to, kad jis neorganizuotas: sąskaita išrašoma rankomis, skaitikliai nurašomi „kai prisimenu“, komunaliniai dalijami kas mėnesį iš naujo. Tą pačią problemą sprendžia ir tvarka — fiksuota kas mėnesio eiga, vienoda sąskaita ir vieta, kur suvesti mokėjimai. Kas joje turi būti, surašyta nuomos sąskaitos straipsnyje, o kur Excel lentelė pradeda trūkti — nuomos apskaitos be Excel straipsnyje.
Klausimai prieš pasirašant su bet kuriuo
Nepriklausomai nuo to, ką pasirenkate, prieš pasirašydami paslaugų sutartį pasitikslinkite:
- kokia tiksli suma ir už kokį konkretų darbų sąrašą ji mokama;
- kas apmoka meistrus, medžiagas ir papildomus skelbimus;
- per kiek laiko gaunu pranešimą, kai nuomininkas nesumoka;
- kas priima butą po išsikėlimo ir kas skaičiuoja depozito atskaitymus;
- kieno vardu išrašoma sąskaita nuomininkui ir į kieno sąskaitą keliauja nuoma;
- kokius dokumentus gausiu metų pabaigoje deklaravimui;
- kaip ir per kiek laiko galiu šią paslaugų sutartį nutraukti;
- ar paslauga apima tik radimą, tik administravimą, ar abu — ir kas būtent lieka man.