Sutartis, kuri „pratęsdavosi pati“
Algirdas — inžinierius, dabar jau pensijoje. Studiją Klaipėdoje jis pirko dar dirbdamas, o pastaruosius aštuonerius metus ją nuomoja tam pačiam nuomininkui. Susitarė paspaudę rankas, o dėl tvarkos pasirašė vieno lapo sutartį: adresas, kaina, parašai ir sakinys, kad pasibaigus terminui sutartis pratęsiama. Kasmet niekas nieko nepasirašydavo — nuomininkas mokėjo, Algirdas neskubino, ir abu manė, kad taip ir turi būti.
Šiemet Algirdas nusprendė studiją parduoti: anūkai stoja į universitetus, ir jis norėjo padėti jiems dabar, o ne kada nors. Pirmas pirkėjas, kuris atėjo apžiūrėti, paklausė trijų dalykų: ar sutartis terminuota, kiek laiko reikia įspėti nuomininką ir ar ji įregistruota Registrų centre. Algirdas nežinojo nė vieno atsakymo. Jis turėjo tik tą patį lapą, kurį prieš aštuonerius metus įdėjo į aplanką.
Pirkėjas mandagiai atsisveikino. Algirdas ilgai sėdėjo virtuvėje su tuo lapu rankose. Jis visą gyvenimą dirbo su brėžiniais, kuriuose kiekviena linija turi reikšmę, o savo paties sutartyje nerado nė vienos linijos, kuri atsakytų į pirkėjo klausimus. Kitą rytą jis atsivertė Civilinį kodeksą — ne straipsnį internete, o patį įstatymą.
Terminuota ar neterminuota: kodėl tai lemia viską
Civilinio kodekso 6.582 straipsnis sako paprastai: gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota. Nuo to priklauso beveik viskas, kas vyksta toliau — ir kada sutartis baigiasi, ir kaip ją galima nutraukti.
Terminuota sutartis, pagal 6.579 straipsnio 3 dalį, turi būti sudaroma raštu. Algirdo lape terminas buvo įrašytas, tačiau jis seniai praėjo. Kas nutinka po termino, kodeksas sako 6.607 straipsnyje: nuomininkas, tinkamai vykdęs sutartį, turi pirmenybės teisę ją pratęsti, o nuomotojas turi raštu pranešti apie pasiūlymą sudaryti naują sutartį arba apie atsisakymą ją pratęsti per tame straipsnyje nustatytą laiką. Jei nuomotojas to nepadaro, o nuomininkas neatsisako, sutartis pripažįstama pratęsta tokiam pat terminui tomis pačiomis sąlygomis (6.607 straipsnio 2 dalis).
Taigi Algirdo sutartis iš tiesų „pratęsdavosi pati“ — ne dėl sakinio lape, o dėl to, kad jis niekada nepranešė. Kokiam terminui ji pratęsta dabar, priklauso nuo to, kas buvo įrašyta pirmą kartą. Šis straipsnis to už jį neapskaičiuos: tai jo lapo ir kodekso straipsnių klausimas, kurį verta patikrinti su teisininku prieš parduodant.
Pranešimas apie nutraukimą: terminai ir pagrindai
Antrasis pirkėjo klausimas — kiek laiko reikia įspėti nuomininką — kodekse turi ne vieną atsakymą, o kelis, priklausomai nuo to, kas nutraukia ir kokia sutartis.
- Nuomininkas nutraukia. 6.609 straipsnis: nuomininkas turi teisę nutraukti sutartį, raštu įspėjęs nuomotoją šiame straipsnyje nustatytu terminu.
- Nuomotojas nutraukia neterminuotą sutartį. 6.614 straipsnio 1 dalis: komercinėmis sąlygomis nuomojamų patalpų neterminuota sutartis nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta nuomininką raštu įspėjus iš anksto — šios dalies nustatytu terminu, kuris yra gerokai ilgesnis nei nuomininko.
- Nuomininkas pažeidžia sutartį. 6.611 straipsnis išvardija pagrindus, o 6.610 straipsnis sako, kad sutartį nutraukti ir iškeldinti galima tik teismo tvarka.
- Sąlygų keitimas. 6.598 straipsnis: komercinės nuomos sutartį pakeisti galima tik šalims susitarus, o pakeitus rašytinę sutartį sudaroma nauja rašytinė sutartis, kurioje nurodomi pakeitimai.
Algirdas pastebėjo dar vieną dalyką: kiekvienas pranešimas kodekse yra rašytinis. Telefono skambutis nuomininkui nėra pranešimas. Jis užsirašė sakinį, kurio trūko jo lape, ir kurį norėjo matyti kitoje sutartyje:
„Šalis, norinti nutraukti šią Sutartį, apie tai raštu praneša kitai Šaliai Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.609 ir 6.614 straipsniuose nustatytais terminais. Pranešime nurodoma Sutarties nutraukimo diena.“
Trečiasis klausimas — ar sutartis įregistruota — pasirodė svarbiausias pirkėjui. 6.585 straipsnis sako, kad nuosavybės teisei perėjus kitam asmeniui, nuomos sutartis lieka galioti naujam savininkui, jeigu ji buvo įregistruota viešame registre. 6.579 straipsnio 4 dalis priduria, kad prieš trečiuosius asmenis sutartis gali būti panaudota tik įregistravus ją. Algirdo lapas registruotas nebuvo. Ką tai reiškia jo nuomininkui ir pirkėjui konkrečiai, kodeksas sprendžia ne už juos — bet pirkėjas bent jau žinojo, kurio straipsnio klausia.
Nauja sutartis prieš pardavimą
Algirdas nusprendė pradėti ne nuo skelbimo, o nuo pokalbio su nuomininku. Jie susitarė aiškiai: kiek dar nuomininkas gyvens, kada išsikraustys arba ar liks su nauju savininku. Tai, dėl ko susitarė, jie užrašė naujoje rašytinėje sutartyje — su terminu, su pranešimo apie nutraukimą tvarka, su depozito sąlygomis ir su priėmimo–perdavimo aktu, kuriame surašyta, kokia studija perduodama.
Tada sutartį įregistravo Registrų centre per jo savitarną. Registrų centro lankstinukas „Nuomos sutarties registravimas“ išvardija, ko reikia: galiojančios sutarties, nuomojamo turto unikalaus numerio ir visų šalių parašų; prašymas pradedamas vykdyti gavus apmokėjimą. Kitas pirkėjas gavo aplanką, kuriame buvo atsakymai į visus tris klausimus.
Ar pardavimas pavyks ir už kiek, šis straipsnis nežada. Bet vieno lapo sutartis, kuri „pratęsdavosi pati“, daugiau nebėra Algirdo silpnoji vieta.
Jei jūsų sutartis irgi senesnė nei jūsų atsakymai, atsakykite į aštuonis klausimus apie savo sąlygas — sutartis, priėmimo–perdavimo aktas ir pranešimas apie nutraukimą bus paruošti kartu, o savo sutarties pirmą puslapį pamatysite dar prieš mokėdami. Kaina ir keturiolikos dienų garantija pasakomos prieš bet kokį mokėjimą.