Daug nuomotojų sutartį pasirašo rimtai, o patį butą perduoda „iš rankų į rankas“: parodo, kur uždaromas vanduo, atiduoda raktus ir išeina. Sąskaita už tai atkeliauja po metų ar dvejų, kai nuomininkas išsikelia ir prasideda ginčas – ar įbrėžimas ant parketo buvo anksčiau, ar virtuvės durelės jau cypėjo, ar silikonas vonioje jau buvo pajuodęs. Be perdavimo–priėmimo akto tokį ginčą nuomotojas beveik visada pralaimi, nes neturi kuo įrodyti, kokios būklės butas buvo perdavimo dieną.
Kas yra perdavimo–priėmimo aktas
Tai nuomos sutarties priedas, kurį abi pusės pasirašo tą dieną, kai nuomininkas gauna raktus. Jame užfiksuojama patalpų būklė, inventorius, buitinės technikos veikimas, skaitiklių rodmenys ir perduotų raktų kiekis.
Valstybės nustatytos formos nėra – aktas rašomas laisva forma. Bet kad jis veiktų kaip įrodymas, jame turi būti data, abiejų šalių duomenys, buto adresas, nuoroda į sutartį, kurios priedas jis yra, konkretūs aprašymai ir parašai. Du egzemplioriai – po vieną kiekvienai pusei.
Aktas nekeičia sutarties sąlygų. Jis fiksuoja faktą: štai taip butas atrodė tą dieną.
Kodėl be akto brangu
Nėra nuo ko atskaityti. Civilinis kodeksas numato principą, kad nuomininkas turi grąžinti daiktą tokios būklės, kokios jį gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą, arba sutartyje sutartos būklės. Visas ginčas visada yra apie tą „kokios gavo“. Be akto pradinės būklės nėra – yra tik dvi nuomonės. Konkretaus straipsnio numeriu iš atminties nesiremkite: pasitikrinkite aktualią Civilinio kodekso redakciją Teisės aktų registre, nes nuomos skyriaus nuostatos buvo keistos.
Įrodinėjimo pareiga yra jūsų. Nuomotojas, norintis išskaičiuoti pinigus iš depozito, turi parodyti, kad perduodant to pažeidimo nebuvo. Nuomininkui pakanka pasakyti „taip jau buvo“. Kaip skaičiuojamas ir grąžinamas užstatas, atskirai aprašyta straipsnyje apie depozitą nuomojant butą.
Normalus nusidėvėjimas nėra nuomininko atsakomybė. Per kelerius metus pablukę dažai, prasitrynęs linoleumas prie įėjimo, nusidėvėję santechnikos tarpinės – tai nuomotojo išlaidos. Išlaužtos durys, pradegintas stalviršis, sulaužyta spintos lentyna – ne. Be akto šios dvi kategorijos susilieja į vieną ir praktiškai visa suma lieka jums.
Komunaliniai mokesčiai už ne jūsų laikotarpį. Neužfiksavus skaitiklių rodmenų, ankstesnio periodo skirtumas tampai neįrodomas. Kas ką moka ir kaip tai įrašyti į sutartį – straipsnyje apie komunalinių mokesčių padalijimą.
Tikroji akto nebuvimo kaina nėra tik remontas. Prie jos prisideda dienos, kurias butas stovi tuščias, kol tvarkote tai, ko neperkėlėte nuomininkui.
Ką įrašyti į aktą
- Data, vieta, abi šalys, buto adresas ir nuoroda į sutartį (pvz., „Priedas Nr. 1 prie 2026-10-01 nuomos sutarties“).
- Kiekvienos patalpos būklė konkrečiai. Ne „gera“, o „sienos šviesiai pilkos, be pažeidimų; dešinėje nuo lango 5 cm įbrėžimas prie grindjuostės“.
- Inventorius su kiekiais: baldai, buitinė technika, užuolaidos, laikikliai, šviestuvai, net stalo įrankių ir patalynės komplektai, jei butas išnuomotas su jais.
- Technikos modelių ir serijos numeriai – kad po metų nekiltų ginčo, ar skalbimo mašina ta pati.
- Atskira pastaba, kad technika įjungta ir veikia (patikrinkite tą pačią dieną, ne „vėliau“).
- Skaitiklių rodmenys: elektros (abi zonos, jei dvizonis), šalto ir karšto vandens visų stovų, šilumos, dujų. Su skaitiklių numeriais ir plombų būkle.
- Raktai: kiek vienetų ir ką atidaro, magnetinės laikmenos, vartų pulteliai, pašto dėžutės ir sandėliuko raktai.
- Defektai, kuriuos nuomotojas pasižada pašalinti, su terminu.
- Nuoroda į fotofiksaciją: kiek nuotraukų, kokia data padarytos ir kaip perduotos abiem pusėms.
- Abiejų pusių parašai.
Ką nufotografuoti
Fotografuokite po vieną bendrą kadrą kiekvienoje patalpoje ir atskirus artimus kadrus visų defektų. Eilės tvarka, kad po dvejų metų galėtumėte tą patį pakartoti.
Prieškambaris: durų lapas iš abiejų pusių, spyna ir jos korpusas, grindų danga prie įėjimo, sienos, drabužinė ar spinta iš vidaus.
Virtuvė: fasadų priekis ir vidus, stalviršis (ypač aplink kriauklę ir viryklę), kriauklė ir maišytuvas, erdvė po kriaukle – sifonas, čiaupai, grindys po jais, viryklė, orkaitės vidus, gartraukio filtrai, šaldytuvo vidus ir durų gumos, sienelė tarp stalviršio ir pakabinamų spintelių.
Vonia ir tualetas: silikoninės sandūros, vonios ar dušo vidus, kabinos stiklai ir profiliai, klozetas su bakeliu, maišytuvai, veidrodis ir spintelė, vamzdžių sujungimai, grindys prie vamzdžių, ventiliacijos grotelės, skaitikliai iš arti, kad rodmenys ir plombos būtų įskaitomi.
Kambariai: kiekviena siena atskiru kadru, lubos, grindys bendrai ir iš arti ties kiekvienu pažeidimu, radiatoriai su termostatais, tarpdurių apvadai, langai – rankenos, varčios, tarpinės, palangės, žaliuzės ar užuolaidos su laikikliais.
Baldai: dideli baldai iš dviejų kampų, sofos ir fotelių paviršiai, čiužinių abi pusės ir etiketės, lentynų tvirtinimai prie sienos.
Elektra ir technika: elektros skydelis su automatais, lizdų ir jungtukų dangteliai, kiekvienos technikos modelio lipdukas.
Kita: balkono danga, stiklinimas ir turėklai, sandėliukas, garažo ar rūsio vieta, laiptinės durys, jei perduodate jų raktą.
Jei butą prieš nuomą remontavote ar tvarkėte, tie patys kadrai pravers ir vėliau – apie paruošimą atskirai rašyta straipsnyje kaip paruošti butą nuomai.
Kaip fotografuoti, kad nuotraukos turėtų vertę
- Vienas rinkinys, perduotas abiem pusėms tą pačią dieną – el. paštu arba nuoroda į bendrą aplanką. Laiškas užfiksuoja datą ir tai, kad nuomininkas nuotraukas gavo.
- Fotografuokite dienos šviesoje ir su įjungtais šviestuvais.
- Prie mažo defekto padėkite matmenį – monetą arba ruletę.
- Defektą fotografuokite du kartus: iš arti ir su kontekstu, kad būtų aišku, kurioje sienos vietoje jis yra.
- Nekarpykite ir neredaguokite failų, neperkelkite per programas, kurios suspaudžia vaizdą ir ištrina metaduomenis. Originalai vertingesni už gražias nuotraukas.
- Vaizdo įrašas einant per butą ir komentuojant yra geras priedas, bet ne pakaitalas nei nuotraukoms, nei aktui.
- Akte įrašykite nuotraukų skaičių ir perdavimo būdą. Be to niekas nesusieja failų su dokumentu.
- Saugokite visą nuomos laiką ir dar kurį laiką po jos. Ieškinio senaties terminai skiriasi pagal reikalavimo pobūdį – jei planuojate reikšti pretenziją, pasitikrinkite konkretų terminą Civiliniame kodekse arba pasikonsultuokite.
Grąžinimo aktas – tas pats dokumentas antrą kartą
Išsikeliant surašomas antras aktas tokia pačia struktūra ir fotografuojamos tos pačios vietos tais pačiais kampais. Tik tada palyginimas apskritai įmanomas: dvi nuotraukos vienos ir tos pačios sienos, dvi skaitiklių vertės, du inventoriaus sąrašai.
Jei nuomininkas neatvyksta arba atsisako pasirašyti, būklę fiksuokite vienašališkai: su data, geriausia dalyvaujant trečiam asmeniui, ir apie tai informuokite raštu tais kontaktais, kurie nurodyti sutartyje. Kai išsikėlimas apskritai neįvyksta, veiksmų eiga aprašyta straipsnyje nuomininkas neišsikrausto.
Aktas gyvena su sutartimi
Kad aktas veiktų, pati sutartis turi į jį rodyti: kad butas perduodamas ir grąžinamas aktu, kad aktas yra sutarties priedas, kad depozitas grąžinamas palyginus perdavimo ir grąžinimo aktus ir kad normalus nusidėvėjimas iš jo neišskaičiuojamas. Sutarties ir akto ruošinius vienoje vietoje rasite čia, o kas dar turi būti pačioje sutartyje – straipsnyje apie buto nuomos sutartį.
Dažniausios klaidos
- „Butas geros būklės“ be jokių detalių – tokia formuluotė neįrodo nieko.
- Aktas be datos arba be sąsajos su sutartimi – neaišku, kurį momentą ir kurią nuomą jis fiksuoja.
- Nuotraukos tik nuomotojo telefone – nuomininkas visada gali sakyti, kad jų nematė ir kad padarytos vėliau.
- Neužfiksuoti skaitikliai – pirmoji sąskaita lieka diskusijų klausimu.
- Inventorius be kiekių – „virtuvės baldai“ nepasako, kiek durelių ir lentynų buvo.
- Vienas egzempliorius – pusė, kuri jo neturi, nesiremia ir jo turiniu.
- Aktas atidėtas „kol bus laiko“ – pasirašius po savaitės jau neįmanoma atskirti, kas atsirado per tą savaitę.