Komunaliniai mokesčiai – dažniausia nuomos nesutarimų priežastis. Ne dėl didelių sumų: dėl to, kad sutartyje parašyta „komunalinius mokesčius moka nuomininkas“, o po pirmo mėnesio atsiranda pozicijų, kurių nė vienas neturėjo galvoje – gyvatukas vasarą, kaupiamosios lėšos, bendrijos vienkartinis sprendimas dėl laiptinės remonto. Šis tekstas apie tai, kaip padalijimą surašyti taip, kad jį reikėtų aptarti vieną kartą – prieš įsikėlimą.
Vienas principas: nuosavybė ar naudojimas
Beveik kiekvieną su butu susijusį mokestį galima priskirti vienai iš dviejų grupių.
- Naudojimo mokesčiai. Jie kyla iš to, kad bute kas nors gyvena: sunaudota elektra, vanduo, šiluma, dujos, internetas. Nebūtų gyventojo – nebūtų ir sumos. Logiška, kad juos moka nuomininkas.
- Nuosavybės mokesčiai. Jie kyla iš to, kad butas yra jūsų, ir būtų mokami net stovinčiam tuščiam butui: turto mokesčiai, kaupiamosios lėšos, draudimas, investicijos į pastatą. Juos moka savininkas.
Jeigu kuri nors eilutė sąskaitoje netelpa nei į vieną, nei į kitą grupę – tai reiškia, kad ją reikia sutartyje įvardyti atskirai, tikru pavadinimu. Nepriskirtos eilutės ir yra visų ginčų vieta.
Ką praktikoje moka nuomininkas
- elektra;
- šaltas ir karštas vanduo, nuotekos;
- šildymas šildymo sezono metu;
- gamtinės dujos, jei bute yra dujinis viryklė ar katilas;
- internetas, televizija;
- atliekų tvarkymo rinkliava – tik atkreipkite dėmesį, kad jos dydį ir struktūrą nustato savivaldybė, dalyje savivaldybių ji turi pastoviąją ir kintamąją dalis, todėl konkrečias sumas ir tai, ar rinkliava siejama su deklaruota gyvenamąja vieta, pasitikrinkite savo savivaldybės sprendime;
- bendrųjų patalpų elektra, liftas, laiptinės valymas – sumos mažos, bet būtent jos ir kelia klausimų, jei neįvardytos.
Ką praktikoje moka nuomotojas
- nekilnojamojo turto mokestis, jei jums taikomas (apmokestinimo riba ir tarifai keičiasi bei priklauso nuo turimo turto vertės – aktualią informaciją tikrinkite VMI);
- kaupiamosios lėšos ilgalaikiam namo remontui – tai investicija į jūsų turto vertę, ne nuomininko paslauga;
- daugiabučio modernizavimo (renovacijos) kredito įmokos;
- turto ir civilinės atsakomybės draudimas;
- didesni remontai, santechnikos ir buitinės technikos gedimai, kai jie nekilo dėl nuomininko veiksmų;
- visi mokesčiai už tą laiką, kai butas stovi laisvas tarp nuomininkų.
Namo administravimo ir bendrijos nario mokestis – riba. Praktikoje jį dažniausiai moka savininkas, nes tai turto valdymo, o ne gyvenimo bute kaina. Bet praktika skiriasi, todėl tai yra tiksliai ta eilutė, kurią reikia paminėti sutartyje pavadinimu, o ne palikti frazei „ir kiti mokesčiai“.
Keturios pozicijos, dėl kurių ginčijamasi dažniausiai
- Karšto vandens cirkuliacija (gyvatukas). Mokama ir vasarą, net jei niekas nesinaudoja šildymu. Nuomininkui tai atrodo kaip šildymas ne sezono metu. Susitarkite, kad cirkuliacijos mokestis priskiriamas karštam vandeniui, t. y. nuomininkui – ir parašykite tai.
- Šildymo pastovioji dalis. Ji nepriklauso nuo sunaudoto kiekio. Įprasta, kad visą šildymo sąskaitą – ir kintamąją, ir pastoviąją dalį – moka tas, kas bute gyvena. Jei norite kitaip, tai turi būti parašyta.
- Vienkartiniai bendrijos ar administratoriaus sprendimai. Laiptinės remontas, naujos durys, stogo darbai, skaitiklių patikra. Tai pastato, vadinasi, savininko dalis – net jei sąskaita atkeliauja kartu su nuomininko komunaline sąskaita.
- Skaitiklių keitimas ir metrologinė patikra. Turto įranga, savininko kaštai. Nuomininko pusėje lieka rodmenų deklaravimas ir tvarkingas naudojimas.
Trys atsiskaitymo modeliai
A. Nuomininkas atsiskaito tiesiogiai paslaugų teikėjams. Dalis sutarčių (dažniausiai elektros, interneto) perrašoma jo vardu. Mažiausiai jūsų darbo kas mėnesį, bet jūs nebematote, ar mokama laiku, o įsiskolinimas išaiškėja vėlai. Sutartyje pasilikite teisę periodiškai paprašyti pažymos apie neįsiskolinimą.
B. Sąskaitos lieka jūsų vardu, nuomininkas kompensuoja. Dažniausias variantas ilgalaikėje nuomoje. Jūs matote kiekvieną eilutę ir reaguojate iškart, bet turite kas mėnesį sudėti sumas ir pateikti nuomininkui vieną suprantamą sąskaitą.
C. Viskas įskaičiuota į vieną nuomos sumą. Patogu parduoti ir patogu nuomininkui, bet visą tarifų ir šildymo sezono riziką pasiimate jūs: sausio sąskaita gali būti kelis kartus didesnė už liepos. Jei renkatės šį modelį, bent jau atskirkite šildymą arba nustatykite sumą, iki kurios komunaliniai įskaičiuoti, o virš jos – primokama.
Renkantis verta žinoti vieną dalyką: praktikoje už namo lygio paslaugas – šilumą, administravimą – teikėjai ir administratoriai skolos pirmiausia ieško pas turto savininką. Tai reiškia, kad nuomininko įsiskolinimas dažniausiai yra jūsų problema, nesvarbu, kas sutartyje pažymėtas mokėtoju.
Kaip įrašyti į sutartį, kad nereikėtų grįžti
Geras skirsnis apie mokesčius yra nuobodus ir konkretus. Jame turi būti:
- vardinis sąrašas. Ne „komunaliniai mokesčiai“, o išvardytos paslaugos: elektra, šaltas vanduo ir nuotekos, karštas vanduo su cirkuliacija, šildymas, dujos, atliekų rinkliava, internetas, bendrųjų patalpų išlaidos. Ir atskiras sąrašas to, kas lieka savininkui;
- atsiskaitymo modelis – A, B ar C, viena aiškia formuluote;
- terminas. Konkreti mėnesio diena, iki kurios nuomininkas sumoka arba kompensuoja, ir kas laikoma apmokėjimo įrodymu;
- kas deklaruoja skaitiklių rodmenis ir iki kada;
- kas atsitinka pasikeitus tarifams. Jei modelis B – nieko, sąskaita tiesiog kita. Jei modelis C – kada ir kaip peržiūrima suma;
- kas moka už laisvo buto laiką ir kaip skaičiuojama, jei nuomininkas išsikelia mėnesio viduryje.
Jei bendrą sutarties struktūrą dar tik dėliojate, pradėkite nuo buto nuomos sutarties pagrindų, o mokesčių skirsnį įrašykite kaip vieną iš privalomų jos dalių; paruoštą sutarties formą galite susidėlioti ir čia.
Mėnesio ritmas, kuris neleidžia susikaupti nesusipratimams
Padalijimas veikia tik tada, kai kas mėnesį pakartojamas tas pats veiksmas: gaunate sąskaitas, užfiksuojate rodmenis, sudedate nuomos ir komunalinių dalį, išsiunčiate nuomininkui vieną sąskaitą, pasižymite apmokėjimą. Kai tai daroma laiškuose ir atmintyje, po pusės metų niekas nebeatsako, kiek buvo sumokėta už kovą. Kai mokesčiai ir jų padalijimas surašyti vienoje vietoje, ginčas išsprendžiamas per minutę – tam ir yra mokesčių dalis Savitarnoje. Apie tai, ką konkrečiai turi matyti nuomininkas kas mėnesį gaunamoje sąskaitoje, yra atskiras tekstas: nuomos sąskaita nuomininkui. Visą mėnesio darbų ritmą apžvelgia nuomotojo mėnuo.
Depozitas ir paskutinis mėnuo
Sąskaitos už paskutinį nuomos mėnesį beveik visada atkeliauja jau po išsikėlimo. Todėl sutartyje verta numatyti du dalykus: kad išsikeliant pasirašomas aktas su visų skaitiklių rodmenimis ir data, ir kad dalis depozito grąžinama tik gavus paskutines sąskaitas – nurodžius terminą, per kurį tai bus padaryta. Taip nereikia nei gaudyti buvusio nuomininko, nei laikyti viso depozito neapibrėžtą laiką.
Mokestinė pusė, apie kurią dažnai pamirštama
Jei komunalinius įtraukiate į vieną nuomos sumą (modelis C), ta suma visa apimtimi yra jūsų gautos nuomos pajamos. Jei nuomininkas moka tiesiogiai teikėjams arba kompensuoja pagal sąskaitas, situacija kitokia. Kaip tai vertinama apskaičiuojant mokėtiną sumą ir kokie tarifai bei būdai taikomi jūsų atveju, pasitikrinkite VMI – taisyklės keičiasi ir priklauso nuo pasirinkto nuomos įforminimo būdo. Bendrą vaizdą duoda tekstas apie buto nuomos mokesčius Lietuvoje, o kodėl viską verta įforminti – legali buto nuoma.
Civilinis kodeksas nustato bendrąsias nuomos taisykles, tarp jų ir tai, kas laikoma šalių pareigomis, kai sutartyje nesutarta kitaip. Konkrečią formuluotę verta pasitikrinti aktualioje kodekso redakcijoje Teisės aktų registre – bet praktinė išvada nesikeičia: viskas, ką aiškiai sutariate raštu, yra stipriau už bendrąją nuostatą, kurią po pusmečio abu suprasite skirtingai.
Patikros sąrašas prieš pirmą nuomos mėnesį
- Ar sutartyje išvardyti visi mokesčiai pavadinimais, o ne bendra fraze?
- Ar aišku, kas moka gyvatuką ir šildymo pastoviąją dalį?
- Ar užfiksuoti visų skaitiklių rodmenys įsikėlimo dieną?
- Ar žinote, ar butas turi įsiskolinimų iš ankstesnio laikotarpio?
- Ar nuomininkas žino, iki kurios dienos deklaruoti rodmenis ir iki kurios sumokėti?
- Ar sutarta, kaip elgiamasi pasikeitus tarifams ar priėmus bendrijos sprendimą dėl remonto?
- Ar numatyta, kas dengia paskutines sąskaitas po išsikėlimo?