Nuomos sutartis yra vienintelis dokumentas, kurį turėsite rankose tą dieną, kai nuomininkas nustos mokėti, sugadins virtuvės baldus arba atsisakys išsikelti. Todėl ji rašoma ne dėl formos, o kaip instrukcija būtent tokiai dienai. Toliau — ką buto nuomos sutartis turi apimti, kokius duomenis reikia surinkti prieš ją rašant ir kurios vietos praktikoje lemia, ar nuomotojas apsigins.
Ką sutartis iš tikrųjų sprendžia
Gyvenamųjų patalpų nuomą Lietuvoje reguliuoja Civilinis kodeksas, ir didelė dalis taisyklių veikia net tada, kai sutartyje apie jas nieko neparašyta. Sutartis naudinga trim dalykais:
- Užfiksuoja faktus — kokia buvo buto būklė, koks nuomos mokestis, iki kurios mėnesio dienos jis mokamas, kiek žmonių gyvena.
- Nustato procedūras — kaip šalys viena kitą informuoja, kaip dalijami komunaliniai mokesčiai, kaip grąžinamas depozitas, kada galima apžiūrėti butą.
- Paskirsto riziką tiek, kiek leidžia įstatymas.
Paskutinis punktas svarbus: dalis Civilinio kodekso normų yra imperatyvios, todėl nuomininko padėties bloginti sutartimi negalima. Punktas „nuomotojas gali nutraukti sutartį bet kada be įspėjimo“ realiai neveiks, kad ir kaip gražiai būtų suformuluotas. Konkrečių straipsnių numeriai ir jų formuluotės laikui einant keičiasi, todėl galiojančią redakciją verta pasitikrinti Teisės aktų registre arba pasitarti su teisininku, o ne pasikliauti internete rasta sena sutarties forma.
Sutartis sudaroma rašytine forma, dviem egzemplioriais, ir kiekvienas lapas pasirašomas — taip vėliau nekyla diskusijų, ar koks nors lapas buvo pakeistas. Kodėl popierinė tvarka apskritai apsimoka, plačiau — legali buto nuoma.
Duomenys, kuriuos reikia surinkti prieš rašant
Daugiausiai laiko atima ne tekstas, o duomenų rinkimas. Prieš sėsdami prie sutarties turėkite:
- Nuomotojo duomenys: vardas, pavardė, asmens kodas, gyvenamosios vietos adresas, telefonas, el. paštas, banko sąskaitos numeris. Jei butas yra bendra sutuoktinių ar kelių savininkų nuosavybė — visų savininkų duomenys arba vieno jų įgaliojimas.
- Nuomininko duomenys: tie patys asmens duomenys ir kontaktai. Visus pilnamečius, kurie gyvens bute, geriau įrašyti sutarties šalimis arba bent įvardyti pagal vardą.
- Buto duomenys: adresas, unikalus numeris, bendras plotas, kambarių skaičius, aukštas, ar nuomojama su baldais ir technika.
- Nuosavybės pagrindas: Registrų centro išrašas. Patikrinkite, ar sutartyje rašomi duomenys sutampa su išrašu — ypač unikalus numeris ir plotas.
- Finansinės sąlygos: nuomos mokestis, mokėjimo diena, depozito suma, pirmojo mokėjimo data.
- Skaitiklių rodmenys perdavimo dieną: elektra, šaltas ir karštas vanduo, dujos, šildymas, jei apskaitomas atskirai.
- Komunalinių paslaugų teikėjai ir sutarčių numeriai; iš karto nuspręskite, kurios sutartys bus perrašytos nuomininko vardu.
- Inventoriaus sąrašas ir buto būklės fotografijos su data.
- Terminas: nuo kurios dienos ir kuriam laikui butas perduodamas.
Jei šių duomenų trūksta, sutartis išeis bendra — o būtent bendros sutartys ir sukelia ginčus.
Punktai, kurių praleisti negalima
- Šalys — abiejų pusių asmens duomenys ir kontaktai, kuriais oficialiai siunčiami pranešimai (geriausia nurodyti ir el. paštą).
- Nuomos objektas — adresas, unikalus numeris, plotas, kas perduodama kartu (baldai, technika, rūsys, parkavimo vieta).
- Terminas — terminuota ar neterminuota sutartis, konkrečios datos.
- Nuomos mokestis — suma, valiuta, mokėjimo periodiškumas, mokėjimo diena, sąskaita, į kurią mokama.
- Nuomos kainos peržiūra — kada ir kokia tvarka kaina gali būti keičiama.
- Depozitas — suma, kam jis gali būti panaudotas, per kiek dienų grąžinamas po buto grąžinimo.
- Komunaliniai mokesčiai — kurias paslaugas moka nuomininkas, kurias nuomotojas, kaip pateikiami duomenys ir iki kada apmokama.
- Gyventojų skaičius ir naudojimosi taisyklės — kiek žmonių gyvens, ar leidžiami gyvūnai, rūkymas, subnuoma, trumpalaikis apgyvendinimas.
- Remontas ir priežiūra — kas moka už smulkius gedimus, kas už kapitalinius ir avarinius darbus, per kiek laiko nuomininkas praneša apie gedimą.
- Buto apžiūra — nuomotojo teisė apžiūrėti butą, iš anksto suderinus laiką.
- Atsakomybė už žalą — kaip fiksuojama žala, kaip vertinamas natūralus nusidėvėjimas.
- Sutarties nutraukimas — įspėjimo terminai, pranešimų forma, buto grąžinimo tvarka.
- Deklaravimas — ar nuomininkui leidžiama deklaruoti gyvenamąją vietą (šį punktą verta aptarti atvirai, o ne nutylėti).
- Priedai — perdavimo–priėmimo aktas ir inventoriaus sąrašas kaip neatskiriamos sutarties dalys.
Nuomos mokestis ir jo kėlimas
Sutartyje turi būti ne tik suma, bet ir mokėjimo diena bei tai, kada mokėjimas laikomas atliktu (dažniausiai — kai pinigai įskaityti į nuomotojo sąskaitą). Jei mokestis vėluoja, aiškiai aprašykite, kas tada vyksta: per kiek dienų siunčiamas pranešimas, ar skaičiuojami netesybos ir kokio dydžio. Ką fiksuoti, kai mokėjimai nutrūksta, surašyta atskirai — nuomininkas nemoka nuomos.
Kainos kėlimo punktas ilgalaikėje nuomoje atsiperka labiausiai: be jo kainą keisti galima tik abiem šalims susitarus. Teisėtos tvarkos logika aptarta nuomos kainos kėlimo straipsnyje. Jei nuomininkui kas mėnesį teikiate sąskaitą, naudinga iš anksto sutarti jos formą — kas turi būti nuomos sąskaitoje.
Depozitas
Rinkoje įprasta imti vieno–dviejų mėnesių nuomos depozitą, tačiau tai praktika, o ne įstatymo nustatyta suma. Sutartyje svarbiausia aprašyti ne dydį, o paskirtį: kad depozitas gali būti naudojamas nesumokėtai nuomai, neapmokėtiems komunaliniams mokesčiams ir buto bei inventoriaus pažeidimams, atskyrus juos nuo natūralaus nusidėvėjimo. Nurodykite ir grąžinimo terminą dienomis bei tai, kad kartu pateikiamas išskaitymų paskaičiavimas. Detalus grąžinimo scenarijus — depozitas nuomojant butą.
Komunaliniai mokesčiai
Formuluotė „komunalinius mokesčius moka nuomininkas“ yra per bendra. Išvardykite paslaugas po vieną: elektra, vanduo, šildymas, dujos, šiukšlių išvežimas, bendrųjų patalpų priežiūra ir administravimas, namo renovacijos įmokos, interneto ir televizijos paslaugos. Tada aprašykite mechaniką — kas deklaruoja skaitiklių rodmenis, iki kurios dienos, kam atitenka susidariusios permokos. Įprastą pasidalijimą pagal paslaugas rasite komunalinių mokesčių padalijimo straipsnyje.
Terminas ir nutraukimas
Terminuota sutartis duoda daugiau tikrumo abiem pusėms; neterminuota — laisvės, bet nuomotojui ji pavojingesnė, nes įstatymas nuomotojui taiko gerokai ilgesnį įspėjimo terminą negu nuomininkui. Konkrečius terminus ir pagrindus verta pasitikrinti galiojančioje Civilinio kodekso redakcijoje, nes jie priklauso nuo nutraukimo pagrindo. Nuomotojo galimybės ir reikalaujami pranešimai apžvelgti nuomos sutarties nutraukimo straipsnyje, o blogiausias scenarijus — kai nuomininkas neišsikrausto.
Atskirai aprašykite, kaip butas grąžinamas: iki kurios dienos, kokios būklės, su kuo (visi raktai, nuotolinio valdymo pulteliai, leidimai) ir kad grąžinimo dieną pasirašomas aktas su skaitiklių rodmenimis.
Perdavimo–priėmimo aktas yra sutarties dalis
Sutartis pasako, ko šalys susitarė; aktas pasako, kokios būklės butas buvo perduotas. Be akto depozito išskaitymą ginčijant beveik nėra kuo pasiremti: nebus įrodymų, ar įbrėžimas ant grindų atsirado nuomos metu, ir nebus skaitiklių rodmenų, nuo kurių skaičiuoti komunalinius mokesčius. Akte fiksuojama buto ir inventoriaus būklė pagal kambarius, visų skaitiklių rodmenys, perduotų raktų skaičius ir fotografijos su data. Aktas pasirašomas perdavimo dieną, ir antras toks pat — grąžinimo dieną. Ką įrašyti punktas po punkto, surašyta buto perdavimo–priėmimo akto straipsnyje.
Registracija ir mokesčiai
Nuomos sutartį galima įregistruoti Registrų centre — tai suteikia apsaugą prieš trečiuosius asmenis, pavyzdžiui, jei butas būtų parduotas. Kam ir kada tai apsimoka, paaiškinta nuomos sutarties registracijos straipsnyje.
Sutartis taip pat yra jūsų mokestinės apskaitos pagrindas: iš jos matyti pajamos, kurias reikės deklaruoti. Mokestinės formos pasirinkimas — individuali veikla, verslo liudijimas ar gyventojų pajamų mokestis nuo nuomos pajamų — nuo sutarties nepriklauso, bet tarifai ir ribos kinta pagal metus, todėl aktualius skaičius tikrinkite VMI. Palyginimas pateiktas buto nuomos mokesčių straipsnyje, o deklaravimo eiga ir terminai — nuomos pajamų deklaravimo straipsnyje.
Kaip paruošti sutartį praktiškai
Patikimiausia eilės tvarka tokia: surenkate aukščiau išvardytus duomenis, pasitikrinate Registrų centro išrašą, užpildote sutartį, suderinate ją su nuomininku raštu (ne žodžiu telefonu), pasirašote du egzempliorius ir tą pačią dieną pasirašote perdavimo–priėmimo aktą su nufotografuota buto būkle. Būtent duomenų surinkimo dalį ir automatizuoja flats.lt sutarties ruošimo žingsniai: suvedate šalis, butą, mokestį, depozitą ir komunalinių dalijimą, o tekstas sudedamas pats, su aktu kaip priedu.
Klaidos, kurios vėliau kainuoja
- Sutartis pasirašoma be perdavimo–priėmimo akto ir be fotografijų.
- Nenurodyti skaitiklių rodmenys perdavimo dieną.
- „Komunalinius moka nuomininkas“ be paslaugų sąrašo.
- Depozitas paminėtas, bet neaprašyta, kam jį galima naudoti ir per kiek dienų grąžinamas.
- Sutarties šalimi įrašytas vienas žmogus, nors gyvena trys.
- Nėra nuomos kainos peržiūros punkto ilgalaikėje sutartyje.
- Pranešimams nenurodytas el. paštas, todėl vėliau neaišku, ar įspėjimas buvo gautas.
- Punktai, prieštaraujantys imperatyvioms Civilinio kodekso normoms — jie tiesiog negalios, o nuomotojas tuo pasikliaus.
- Nepasirašytas atskiras aktas buto grąžinimo dieną, todėl nebeįmanoma pagrįsti išskaitymų iš depozito.