Butas nuomai paruoštas tada, kai per apžiūrą nuomininkui nebelieka klausimų, o jums — neatsakytų detalių: kas lieka bute, kas už ką moka, nuo kada ir už kiek. Daug nuomotojų praleidžia savaitgalį dažydami sienas, o per apžiūrą suklumpa prie paprasto klausimo „o kiek vidutiniškai išeina komunaliniai?“. Toliau — ką tikrai verta padaryti iki pirmos apžiūros, maždaug ta eilės tvarka, kuria tai daroma.
Pirmiausia nuspręskite skaičius, o ne spalvas
Apžiūra yra pardavimo pokalbis, todėl į jį eikite su atsakymais. Dar prieš valymą ir dažymą užsirašykite sau:
- nuomos kainą ir kas į ją įeina (ar įskaičiuotas internetas, vieta automobiliui, rūsys);
- depozito dydį ir grąžinimo tvarką — kiek imsite ir už ką galėsite išskaičiuoti;
- sutarties terminą — terminuota ar neterminuota sutartis, nes nuo to priklauso jūsų galimybės keisti kainą ir nutraukti sutartį;
- komunalinių mokėjimo būdą — kas kam moka ir kaip pateikiate sąskaitą;
- taisykles dėl gyvūnų, rūkymo, svečių ir subnuomos;
- nuo kada galima įsikelti ir kiek žmonių gyvens bute.
Kiekvienas iš šių sprendimų vėliau atsiranda sutartyje, todėl juos pravartu apsvarstyti iš anksto: kaip pasirenkamas terminas, aiškinama straipsnyje apie terminuotą ar neterminuotą nuomos sutartį, o depozito logika — straipsnyje apie depozitą nuomojant butą. Taisykles dėl gyvūnų ir rūkymo geriau surašyti dar prieš apžiūrą, kad nereikėtų improvizuoti pokalbio metu — kaip tai formuluojama, aprašyta atskirai.
Išvežkite viską, ko nenuomojate
Viskas, kas lieka bute, tampa nuomos objekto dalimi: jūs už tai atsakote, tai reikia aprašyti ir po nuomos — priimti. Todėl:
- išvežkite asmeninius daiktus, dokumentus, nuotraukas, senus rūbus;
- atsikratykite baldų ir technikos, kurių pats nenorėtumėte naudoti — sulūžusi sofa ar neveikianti skalbimo mašina yra ne „bonusas“, o būsimas skambutis;
- nuspręskite dėl rūsio, balkono ir antresolės: ar jie nuomojami, ar lieka jums (jei lieka — turi būti užrakinami ir taip ir parašyta sutartyje);
- ištuštinkite spintas bent per pusę, kad nuomininkas pamatytų, kur dės savo daiktus.
Tuščias ir aptvarkytas butas atrodo didesnis, o nuomininkui lengviau įsivaizduoti save jame gyvenant. Tai ta senoji tiesa, kuri vis dar veikia.
Techninė apžiūra: ką pereiti kambarys po kambario
Šią dalį atlikite patys, su bloknotu, dar prieš pirmą apžiūrą. Smulkmena, kurią pastebėsite dabar, kainuos kelis eurus; ta pati smulkmena po mėnesio nuomos kainuos vakarą prie telefono.
- Vanduo ir nuotekos: ar nelaša čiaupai, ar neteka sifonai, ar sveikas silikonas prie vonios ir dušo, kaip greitai nubėga vanduo.
- Elektra: visos rozetės ir išjungėjai, automatiniai saugikliai skydelyje, perdegusios lemputės, kabantys laidai.
- Šildymas: radiatoriai, termostatai, ar reikia nuorinti; jei yra individualus katilas — kada paskutinį kartą tikrintas.
- Langai ir durys: varstymas, rankenos, tarpinės, žaliuzės ar užuolaidos.
- Spynos: pakeiskite cilindrą, jei nežinote, kiek raktų kopijų liko iš ankstesnių gyventojų, ir suskaičiuokite, kiek raktų perduosite.
- Buitinė technika: įjunkite kiekvieną prietaisą ir paleiskite bent trumpą programą; sudėkite instrukcijas į vieną stalčių.
- Vėdinimas ir pelėsis: jei kampe yra pelėsio, dažai jo nepaslepia — reikia rasti priežastį (vėdinimą, šaltą sieną, nuotėkį), nes kitaip tai taps ginču su nuomininku.
- Dūmų detektorius: gyvenamosiose patalpose Lietuvoje taikomi priešgaisriniai reikalavimai dėl autonominių dūmų signalizatorių, o jų formuluotės laikui keičiasi — aktualią redakciją pasitikrinkite Priešgaisrinės apsaugos ir gelbėjimo departamento informacijoje arba teisės aktų registre.
- Gazas: jei bute yra dujinė viryklė ar katilas, dėl patikrų periodiškumo kreipkitės į savo dujų tiekėją — terminai priklauso nuo įrangos tipo, todėl nespėliokite.
Jei butas senas ir nuomosite ilgai, iš anksto nuspręskite, ką darysite su tuo, ko nekeisite dabar. Nuomininkui geriau pasakyti „virtuvės baldai seni, bet veikiantys, keisti neplanuoju“ nei vėliau derėtis dėl kainos nuolaidos.
Skaitikliai, paskyros ir komunaliniai
Tai dalis, kurią nuomotojai paruošia blogiausiai, nors ji sukelia daugiausiai nesutarimų.
- Nusirašykite ir nufotografuokite visų skaitiklių rodmenis (vanduo, elektra, šiluma, dujos) tą dieną, kurią perduosite butą.
- Pasitikrinkite, ar nėra įsiskolinimų už praėjusį periodą — jie keliauja su butu, ne su buvusiu gyventoju.
- Nuspręskite, kurios paskyros lieka jūsų vardu, ir kas deklaruoja rodmenis administratoriui bei tiekėjams.
- Pasirenkite kelias paskutines sąskaitas — per apžiūrą beveik visada paklausiama, kiek realiai išeina žiemą ir vasarą. Vidurkis iš tikrų sąskaitų daro geresnį įspūdį nei „nedaug“.
Kaip komunaliniai dalijami tarp nuomotojo ir nuomininko, aprašyta straipsnyje apie komunalinių mokesčių padalijimą, o ką turi rodyti mėnesinė sąskaita — straipsnyje apie nuomos sąskaitą nuomininkui. Jei norite, kad kas mėnesį nereikėtų to skaičiuoti rankomis, mokesčių ir rodmenų apskaita gyvena mokesčių skiltyje; apie tai, ko pritrūksta Excel lentelėje, yra atskiras straipsnis.
Remontas, kuris atsiperka
Prieš nuomą verta daryti tik tai, kas arba pakelia kainą, arba sumažina būsimus skambučius:
- neutralios sienos — šviesūs, vienos spalvos dažai, lengvai perdažomi po kiekvieno nuomininko;
- apšvietimas — vienodos šiltos lemputės visame bute, veikiantys šviestuvai vonioje ir virtuvėje;
- silikonas, tarpinės, sandūros — pigu ir nedelsiant matosi;
- durų stabdikliai, užuolaidų bėgeliai, tvarkingos rozečių dangos — smulkmenos, kurios sukuria „gerai prižiūrėto buto“ įspūdį.
Ko nedaryti: brangaus dizaino, individualaus skonio sprendimų, šviesių kiliminių dangų ir baltų audinių. Nuomojamas butas turi būti tvarkingas ir lengvai atkuriamas, o ne įsimintinas.
Baldai ir inventoriaus sąrašas
Baldų išdėstymas svarbus tiek, kiek jis parodo erdvę: jei didelė sekcija ar lova paverčia kambarį mažu, geriau ją išvežti nei aiškinti, kad „čia tilptų ir daugiau“.
Kur kas svarbiau — surašyti, kas bute paliekama. Inventoriaus sąrašas ruošiamas prieš apžiūrą, ne perdavimo dieną, ir jame turėtų būti:
- kiekvienas baldas ir prietaisas atskira eilute, su kiekiu;
- būklė žodžiais („veikia“, „įbrėžimas dešinėje durelėje“), o ne „gera“;
- technikos modeliai ar serijos numeriai, jei tai vertingi prietaisai;
- raktų, pultų ir magnetinių kortelių skaičius;
- nuotraukos, padarytos tą pačią dieną.
Šis sąrašas vėliau tampa perdavimo–priėmimo akto priedu, o pats aktas ir sutartis yra tai, kas lemia, ar iš depozito galėsite išskaičiuoti sugadintą stalą. Kokie duomenys reikalingi pačiai sutarčiai, surašyta straipsnyje apie buto nuomos sutartį; dažniausias klaidas, dėl kurių nuomotojas pralaimi, galima peržvelgti čia.
Nuotraukos ir skelbimas
Fotografuokite tik tada, kai butas jau tuščias, išvalytas ir sutvarkytas — perfotografuoti vėliau beveik niekas nebeprisiruošia.
- fotografuokite dieną, prie natūralios šviesos, uždegę ir visas lempas;
- iš kambario kampo, kad matytųsi erdvė, o ne viena siena;
- po vieną kadrą kiekvienam kambariui, virtuvei, voniai, balkonui, plius vaizdas per langą ir namo išorė;
- pridėkite planą su kvadratūromis, jei turite;
- nefotografuokite veidrodyje atsispindėdami ir nekoreguokite spalvų taip, kad butas atrodytų kitaip nei realybėje — per apžiūrą tai atsisuka prieš jus.
Kaina, skelbimo tekstas ir tai, kaip greitai atsakote į žinutes, veikia stipriau nei interjeras — apie tai detaliau straipsnyje kaip greitai išnuomoti būstą.
Ką turėti po ranka per pačią apžiūrą
- nuosavybę patvirtinantį dokumentą ar Registrų centro išrašą — rimtas nuomininkas to paprašo;
- sutarties projektą, kad galėtumėte iškart pasakyti sąlygas (naudingas ir paruoštas sutarties šablono paaiškinimas);
- inventoriaus sąrašą ir kelias paskutines komunalinių sąskaitas;
- savo klausimus nuomininkui: kiek žmonių gyvens, nuo kada, kiek laiko planuoja nuomotis, kas yra darbdavys ar pajamų šaltinis;
- dvi ar tris apžiūras tą pačią dieną viena po kitos — taip nepraleidžiate savaitės po pusę vakaro.
Taip pat verta žinoti, kaip atsakysite į klausimą apie energinio naudingumo sertifikatą: ar jis konkrečiu atveju reikalingas nuomai, lemia statybos techniniai reikalavimai, todėl aktualią informaciją pasitikrinkite oficialiuose šaltiniuose, o ne pasakykite iš atminties.
Pirma nuomos diena
Kai nuomininkas pasirinktas, paruošimas baigiamas keturiais dalykais: pasirašoma sutartis, pasirašomas perdavimo–priėmimo aktas su inventoriumi ir skaitiklių rodmenimis, užfiksuojamas gautas depozitas (kiek, kada, kokiu būdu) ir suskaičiuojami perduoti raktai.
Tada lieka vienas sprendimas, kurį geriau priimti iki pirmo nuomos mokėjimo, o ne metų pabaigoje: kaip apmokestinsite nuomos pajamas. Būdai skiriasi savo kaina ir administravimu, o tarifai bei sąlygos peržiūrimi, todėl aktualius skaičius visada tikrinkite VMI informacijoje. Pasirinkimo logika aprašyta straipsnyje apie buto nuomos mokesčius, o deklaravimo eiga ir terminai — straipsnyje apie nuomos pajamų deklaravimą.
Ir dar trys klaidos, kurios ruošiant butą kainuoja daugiausiai: nufotografuoti butą dar su senais daiktais, perduoti jį be akto ir nenurašyti skaitiklių rodmenų perdavimo dieną. Visos trys atsiranda ne dėl pinigų, o dėl to, kad norisi greičiau — ir visos trys grįžta po kelių mėnesių.