Spalio vakarą užkala šildymo katilas, nuomininkas skambina ir klausia, kas už jį moka. Atsakymas beveik niekada nėra tik „kaip susitarėme“: pirmiausia veikia Civilinis kodeksas (CK), o sutartis gali pakeisti tik dalį to, ką jis nustato. Šis tekstas apie tą ribą — kokį pareigų padalijimą CK laiko numatytuoju ir kiek laisvės iš tikrųjų turi nuomos sutartis.
Dvi normų grupės veikia vienu metu
Buto nuomai taikomi du normų rinkiniai iš CK šeštosios knygos:
- bendrosios nuomos normos (skyrius, pradedamas nuomos sutarties samprata, CK 6.477) — jos kalba apie bet kokio daikto nuomą: perdavimą, remontą, grąžinimą, pagerinimus;
- gyvenamųjų patalpų nuomos normos — specialus skyrius būstui. Jos turi viršenybę prieš bendrąsias ir didžiąja dalimi yra parašytos nuomininko naudai: nemaža jų dalis imperatyvi, t. y. sutartimi nepaneigiama.
Praktinė pasekmė paprasta: jei sutarties punktas nuomininko padėtį pablogina, palyginti su gyvenamųjų patalpų nuomos normomis, teisme jis greičiausiai neveiks, net jei nuomininkas jį pasirašė.
Straipsnių numeriai čia pateikti orientuotis. CK redakcijos keičiasi, todėl prieš įrašydami numerį į sutartį, pretenziją ar pranešimą, pasitikrinkite aktualią Civilinio kodekso redakciją Teisės aktų registre arba pasitarkite su teisininku.
Nuomotojo pareigos pagal nutylėjimą
Jeigu sutartyje nieko papildomai nesusitarta, nuomotojas:
- perduoda butą, tinkamą naudoti pagal sutartyje nurodytą paskirtį ir atsako už paslėptus trūkumus, apie kuriuos nuomininkas nežinojo (CK 6.483 nuostatos apie nuomotojo atsakomybę už daikto trūkumus);
- atlieka kapitalinį remontą — tai numatytoji nuomotojo pareiga, jei sutartis ar įstatymai nenustato kitaip (CK 6.492);
- užtikrina netrukdomą naudojimą — kad trečiųjų asmenų teisės ar paties nuomotojo veiksmai nesukliudytų nuomininkui gyventi;
- moka savo, kaip savininko, mokesčius — nekilnojamojo turto mokestį, jei jis taikomas, ir gyventojų pajamų mokestį nuo nuomos pajamų;
- praneša apie savo sprendimus laiku — nuomos kainos keitimas ar sutarties nutraukimas turi savo procedūrą, o ne tik valią (apie tai — nuomos kainos kėlimas ir nuomos sutarties nutraukimas).
Nuomininko pareigos pagal nutylėjimą
Nuomininkas pagal nutylėjimą:
- moka nuomą sutartais terminais — tai pagrindinė jo pareiga, ir jos nevykdymas yra savarankiškas sutarties pažeidimas (ką daryti, kai nuomos mokestis nesumokamas);
- naudoja butą pagal sutartį ir paskirtį, rūpestingai (CK 6.489) — neperplanuoja, nekeičia paskirties, nelaiko ten verslo, jei sutartyje to nėra;
- atlieka einamąjį remontą — numatytoji nuomininko pareiga, jei sutartis nenustato kitaip (CK 6.493);
- nedelsdamas informuoja apie gedimus, ypač tokius, kurie be reakcijos didina nuostolį (protėkis, elektros instaliacijos problema);
- grąžina butą tokios būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą (CK 6.499) — todėl be perdavimo–priėmimo akto ginčas dėl būklės praktiškai nesprendžiamas;
- neperleidžia nuomos ir nesubnuomoja be nuomotojo sutikimo;
- nekeičia buto savo iniciatyva — pagerinimų kompensavimas priklauso nuo to, ar jie atskiriami ir ar buvo sutikta (CK 6.500).
Kapitalinis ar einamasis remontas: kur praktikoje eina riba
CK šių dviejų sąvokų nedetalizuoja sąrašu, todėl didžioji dalis ginčų kyla būtent čia. Praktikoje padeda trys klausimai:
- Ar gedimas atsirado dėl daikto nusidėvėjimo, ar dėl naudojimo? Susidėvėjęs vamzdis, langas ar katilas — nuomotojo pusė. Užkištas kanalizacijos stovas dėl to, kas į jį pilta, — nuomininko.
- Ar tai buto konstrukcija ir inžinerinės sistemos, ar smulki priežiūra? Stogas, instaliacija, šildymo įranga, langų keitimas — kapitalinis remontas. Lemputės, tarpinės, silikono sandūros, filtrai, smulkios reguliavimo paslaugos — einamasis.
- Ar be šio darbo butu apskritai galima naudotis? Jei ne, atsakomybė beveik visada grįžta nuomotojui, nes jo pareiga — perduoti ir palaikyti butą tinkamą naudoti.
Tuos tris klausimus geriau atsakyti sutartyje, o ne vėliau susirašinėjant. Veikiantis būdas: sutartyje išvardyti po kelis pavyzdinius darbus kiekvienai pusei ir nustatyti sumos ribą, iki kurios smulkius gedimus taiso nuomininkas savo lėšomis, o viršijus ją — informuoja nuomotoją. Konkretaus skaičiaus įstatymas nenumato, tai jūsų susitarimo dalykas; svarbu, kad riba būtų realistiška būsto įrangai.
Ką sutartis pakeisti gali
- Remonto padalijimą — tiek CK 6.492, tiek 6.493 veikia „jeigu sutartis nenustato kitaip“. Galima pasiimti ir einamąjį remontą sau (dažnas sprendimas, kai butas naujas ir nuomotojas nori kontroliuoti, kas jame daroma).
- Komunalinių mokėjimo tvarką — kas sudaro sutartis su tiekėjais, kas moka fiksuotą dalį, kaip perrašomi skaitliukai. Detaliau — komunalinių mokesčių padalijimas.
- Depozito dydį, naudojimą ir grąžinimo terminą — žr. depozitas nuomojant butą.
- Pagerinimų tvarką — ar reikia rašytinio sutikimo, ar kompensuojama, ar nuomininkas privalo atstatyti pradinę būklę.
- Buto apžiūros grafiką — periodiškumą ir išankstinio pranešimo terminą.
- Atsiskaitymo techniką — sąskaitos išrašymo dieną, mokėjimo terminą, delspinigius (kas turi būti nuomos sąskaitoje).
Ką sutartis pakeisti negali
- Imperatyvių gyvenamųjų patalpų nuomos normų, kai punktas pablogina nuomininko padėtį. Tokia nuostata yra negaliojanti, o likusi sutartis veikia toliau.
- Pareigos perduoti butą, tinkamą gyventi. Punktas „nuomininkas butą priima tokį, kokį priima, ir pretenzijų neturės“ neapsaugo nuo atsakomybės už paslėptus trūkumus.
- Atsakomybės už savo kaltę. Nuostolių, kuriuos nuomotojas sukėlė pats, perkelti nuomininkui negalima.
- Įstatyminių nutraukimo ir įspėjimo procedūrų. Pagrindus ir terminus nustato CK; sutartis gali juos detalizuoti, bet ne išbraukti. Jei nuomininkas neišsikrausto, veikia įstatymo numatyta eiga, o ne savarankiškas spynų keitimas — nuomininkas neišsikrausto.
- Nuomininko teisių atsisakymo „iš anksto“. Bendri punktai, kuriais nuomininkas atsisako visų būsimų reikalavimų, praktikoje nelaikomi veikiančiais.
Kai gedimas jau atsitiko
Eiga, kuri padeda nepaisant to, kurios pusės pareiga pasirodys esanti:
- Gedimas fiksuojamas raštu — žinute ar el. paštu, su data, aprašymu ir nuotrauka. Ne telefonu.
- Nustatomas terminas — kada atvyks meistras arba kada bus atsakyta. Sutartyje tai gali būti iš anksto numatyta darbo dienomis.
- Apibrėžiama, kas užsako ir kas apmoka — jei moka nuomotojas, sąskaita turi būti jo vardu, kitaip ją bus sunku priskirti savo išlaidoms (kokias nuomos išlaidas galima atimti iš pajamų).
- Rezultatas užrašomas — ką pakeitė, kada, kiek kainavo. Tai kitų metų deklaracijos ir būsimo perdavimo akto medžiaga.
Jei nuomotojas kapitalinio remonto pareigos nevykdo, CK nuomininkui numato priemonių: reikalauti remontą atlikti, mažinti nuomos mokestį arba nutraukti sutartį. Konkretūs pagrindai ir sąlygos priklauso nuo situacijos ir aktualios CK redakcijos, todėl prieš tokį žingsnį vertėtų pasitikrinti normos tekstą.
Visi šie įrašai — pranešimai, remonto sąskaitos, komunalinių rodmenys, nuomos mokėjimai — ilgainiui yra pats stipriausias nuomotojo argumentas, nes pareiga be įrašo ginče beveik nesvarbi. Kaip tai atrodo vienoje vietoje, o ne keliose Excel lentelėse, galima pasižiūrėti nuomos mokesčių ir įrašų dalyje; o patį pareigų skirsnį geriausia sudėlioti jau rašant sutartį — žr. buto nuomos sutartis.