Nuomotojui sutarties nutraukimas dažniausiai atrodo kaip vienas sprendimas: su šiuo nuomininku nebenoriu tęsti. Teisiškai tai kelių žingsnių procedūra, kurioje svarbu ne tik pagrindas, bet ir įspėjimas, jo terminas ir įrodymai. Gyvenamosios patalpos nuomą Lietuvoje reglamentuoja Civilinio kodekso (CK) šeštosios knygos skyrius apie gyvenamosios patalpos nuomą – sutarties samprata įtvirtinta CK 6.576 straipsnyje – ir didelė dalis to skyriaus normų saugo nuomininką, ne nuomotoją.
Sutartis pasibaigia ir sutartis nutraukiama – ne tas pats
Keturi skirtingi keliai, kuriais nuomos teisiniai santykiai baigiasi:
- Pasibaigia terminas. Terminuota sutartis baigiasi savaime, atskiro pagrindo nereikia.
- Šalys susitaria. Rašytinis susitarimas dėl nutraukimo – paprasčiausias ir greičiausias kelias.
- Viena šalis nutraukia vienašališkai. Galima tik įstatyme arba sutartyje numatytu pagrindu ir tik laikantis įspėjimo tvarkos.
- Nutraukia teismas. Dažniausias variantas, kai nuomininkas nesutinka išsikelti.
Praktikoje nuomotojui realiausi yra pirmieji du. Vienašališkas nutraukimas dėl nuomininko kaltės beveik visada reiškia, kad reikės įspėjimo ir, jeigu nuomininkas neišsikelia, teismo.
Terminuota sutartis: nutraukti nereikia, bet reikia nepratęsti
Jeigu sutartis sudaryta nustatytam terminui, pasibaigus terminui jos nereikia nutraukinėti. Rizika kita: jeigu nuomininkas ir po termino toliau gyvena bute, moka nuomą, o nuomotojas neprieštarauja, sutartis gali būti laikoma pratęsta – neretai neapibrėžtam laikui. Tada iš paprastos situacijos atsiranda neterminuota nuoma su ilgu įspėjimo terminu.
Ką daryti:
- iš anksto, raštu, informuokite, kad sutarties nepratęsite, ir nurodykite patalpų perdavimo datą;
- susitarkite dėl perdavimo laiko, skaitliukų rodmenų ir raktų;
- jeigu sutartyje pratęsimo ar įspėjimo tvarka nenustatyta, apie nepratęsimą praneškite kuo anksčiau – terminai, kuriuos sutartyje galima pasirinkti, aprašyti straipsnyje apie buto nuomos sutartį.
Neterminuota sutartis: pagrindo nereikia, bet įspėjimas ilgas
Neterminuotą nuomą galima nutraukti be nuomininko kaltės – tiesiog įspėjus. Bendrosios CK nuomos normos nustato įspėjimo terminą nekilnojamojo daikto nuomai, o gyvenamosios patalpos nuomos skyrius nuomotojui nustato savo, nuomininkui palankesnius reikalavimus: nuomotojo įspėjimo terminas čia matuojamas mėnesiais, ne dienomis.
Konkretaus mėnesių skaičiaus šiame tekste sąmoningai nenurodau – tai viena iš nuostatų, kurią prieš veikdami turite perskaityti aktualioje redakcijoje (žr. skyrių apie tikrinimą). Svarbu dar viena taisyklė: sutarties sąlyga, kuri pablogina nuomininko padėtį palyginti su imperatyviomis įstatymo normomis, negalioja. Trumpesnis įspėjimo terminas, įrašytas į sutartį jūsų naudai, teisme gali būti pripažintas negaliojančiu.
Pagrindai, kuriais nuomotojas gali nutraukti dėl nuomininko kaltės
- Nuomos mokesčio ar mokesčių už komunalines paslaugas nemokėjimas. Pagrindas siejamas ne su viena praleista data, o su kelių mėnesių skola; prieš nutraukimą būtinas rašytinis įspėjimas su terminu sumokėti. Ką fiksuoti ir kokia seka veikti, aprašyta straipsnyje nuomininkas nemoka nuomos.
- Buto gadinimas arba naudojimas ne pagal paskirtį. CK 6.611 straipsnis nustato tvarką: nuomotojas pirma raštu įspėja ir nurodo terminą pažeidimams pašalinti, o jeigu per tą terminą pažeidimai nenutraukiami, sutartis gali būti nutraukta ir asmenys iškeldinti teismo sprendimu.
- Kitų gyvenančių asmenų teisių ir interesų pažeidimas. Tas pats CK 6.611 straipsnis apima ir atvejus, kai nuomininkas, jo šeimos nariai ar kartu gyvenantys asmenys daro neįmanomą kitų gyvenimą name.
- Subnuoma ar kitų asmenų įkėlimas be nuomotojo sutikimo. Jeigu sutartyje sutikimo reikalavimas įrašytas, jo pažeidimas yra savarankiškas pagrindas įspėti.
- Patalpos reikalingos pačiam nuomotojui ar jo šeimos nariams. Šis pagrindas gyvenamosios patalpos nuomoje turi atskirą režimą: ilgesnį įspėjimo terminą ir papildomas sąlygas. Jeigu planuojate nutraukti būtent šiuo pagrindu, nuostatą perskaitykite pažodžiu.
- Sutartyje sutarti pagrindai. Galioja tik tiek, kiek neprieštarauja imperatyvioms normoms.
Bendras vardas visiems šiems pagrindams: pirma raštinis įspėjimas su terminu ištaisyti, tik paskui nutraukimas.
Kaip patikrinti straipsnį ir terminą
CK gyvenamosios patalpos nuomos skyrius buvo keistas ne kartą, o dalis nuostatų skiriasi pagal tai, kieno – savivaldybės ar privataus asmens – patalpos nuomojamos. Todėl mėnesių skaičių ir straipsnių numeracijos prieš veiksmą netikrinti yra brangi klaida.
- atsidarykite aktualią konsoliduotą Civilinio kodekso redakciją Teisės aktų registre ir perskaitykite visą šeštosios knygos skyrių apie gyvenamosios patalpos nuomą, ne atskirą citatą;
- pasižiūrėkite, ar jūsų sutartyje nėra sąlygos, kuri tuos terminus keičia, ir ar ta sąlyga vis dar galima;
- jeigu skola ar nuostoliai dideli arba nuomininkas jau grasina teismu, prieš siųsdami įspėjimą pasitarkite su advokatu – vienas netvarkingas įspėjimas gali nukelti iškeldinimą mėnesiais.
Įspėjimas, be kurio dažniausiai nieko nebus
Įspėjimas yra dokumentas, kurį teismas skaitys pirmiausia. Jame turi būti:
- pažeidimo esmė su konkrečiais faktais: datos, sumos, mėnesiai, skaitliukų rodmenys;
- terminas pažeidimui pašalinti arba skolai sumokėti;
- pasekmė, jeigu terminas bus praleistas – sutarties nutraukimas ir reikalavimas išsikelti;
- jūsų rekvizitai ir sąskaita, į kurią mokėti.
Siųskite registruotu paštu sutartyje nurodytu adresu ir papildomai el. paštu. Pasilikite išsiuntimo įrodymą – ne tik laiško tekstą.
Iškeldinti savo jėgomis negalima
Tai dalis, kurioje nuomotojai dažniausiai patys tampa atsakovais:
- nekeiskite užraktų ir neužkirskite patekimo į butą;
- neišnešinėkite ir neišmeskite nuomininko daiktų;
- neatjunginėkite vandens, elektros ar šildymo, kad „paspaustumėte“;
- nesiveskite pašalinių asmenų „pasikalbėti“.
Nuomininkas gyvenamąją patalpą turi perduoti pats arba pagal teismo sprendimą, kurį vykdo antstolis. Savavališki veiksmai gali užtraukti atsakomybę jums ir sugriauti visą kitaip tvirtą bylą.
Ką paruošti, jei eisite į teismą
- sutartis ir visi jos pakeitimai, o jei buvo registruota – registracijos duomenys;
- patalpų perdavimo–priėmimo aktas su būkle ir skaitliukų rodmenimis;
- nuomos sąskaitos už kiekvieną mėnesį ir mokėjimų istorija;
- įspėjimai ir jų išsiuntimo ar įteikimo įrodymai;
- fotografijos su datomis, jeigu reikalaujate dėl sugadinimų;
- susirašinėjimas, iš kurio matyti, kad apie problemą buvo pranešta.
Beveik visa ši medžiaga yra įprasta mėnesinė nuomos administravimo rutina: išrašyta sąskaita nuomininkui, užfiksuotas mokėjimas, padalinti komunaliniai mokesčiai. Jeigu tai tvarkoma vienoje vietoje – pavyzdžiui, nuomos mokesčių ir mokėjimų apskaitoje – mokėjimų istoriją surenkate per minutes, o ne po kelių metų kraunate iš banko išrašų. Kodėl lentelės tam dažniausiai nepakanka, aprašyta straipsnyje nuomos apskaita be Excel.
Perdavimas, depozitas ir galutinė sąskaita
- perdavimo dieną surašykite aktą: būklė, rodmenys, perduoti raktai, pastabos;
- depozitas nėra automatiškai paskutinio mėnesio nuoma – jis tam naudojamas tik tada, jeigu taip sutarta sutartyje;
- išskaitymus iš depozito pagrįskite: nuotrauka, aktas, sąskaita už remontą ar nesumokėtas komunalinių mokesčių likutis;
- galutinę sąskaitą išrašykite tik gavę paskutinius komunalinių paslaugų duomenis, ir atsiųskite ją raštu.
Po nutraukimo: registras ir mokesčiai
- jeigu sutartis buvo įregistruota, pasirūpinkite ir jos išregistravimu – kaip veikia registracija, aprašyta atskirame straipsnyje;
- nuomos pajamas deklaruokite už faktiškai gautas sumas, įskaitant dalinį paskutinį mėnesį – eiga ir terminai aprašyti straipsnyje apie nuomos pajamų deklaravimą;
- kaip vertinama negrąžinta depozito dalis ar iš nuomininko atlyginti nuostoliai, priklauso nuo situacijos ir jūsų veiklos formos, todėl dėl konkretaus atvejo kreipkitės į VMI arba buhalterį, o ne remkitės forumo atsakymu.