Daugumos nuomotojų skaičiavimai užstringa prie to paties: žinote, kiek per metus gavote, bet nežinote, kiek iš tos sumos galima atimti. Svarbiausia žinoti, kad atsakymas priklauso ne tiek nuo pačios išlaidos, kiek nuo to, kuriuo būdu deklaruojate nuomą — du iš trijų Lietuvoje įprastų kelių išlaidų neleidžia atimti apskritai. Toliau – ką leidžia kiekvienas kelias ir kokie dokumentai turi egzistuoti, kad atskaitymas atlaikytų patikrinimą.
Trys keliai ir trys skirtingi atsakymai
- GPM nuo nuomos pajamų be individualios veiklos (nuoma kaip gyventojo pajamos, deklaruojama metinėje deklaracijoje) – išlaidų atimti negalima. Mokestis skaičiuojamas nuo visos gautos nuomos sumos.
- Verslo liudijimas – mokate fiksuotą savivaldybės nustatytą sumą už laikotarpį. Išlaidos šiame kelyje neturi jokios reikšmės: nei padidina, nei sumažina mokesčio.
- Individuali veikla pagal pažymą – vienintelis kelias, kuriame išlaidos tikrai veikia. Galite pasirinkti arba 30 proc. nuo pajamų be jokių dokumentų, arba faktines, dokumentais pagrįstas išlaidas.
Jei dar nesate pasirinkę kelio, palyginkite juos iš anksto – apie patį pasirinkimą rašėme atskirai: verslo liudijimas ar individuali veikla nuomojant butą, o bendrą mokesčių vaizdą rasite straipsnyje buto nuomos mokesčiai Lietuvoje. Tarifai, ribos ir fiksuoto verslo liudijimo kainos kasmet keičiasi, o verslo liudijimo kainą kiekviena savivaldybė nustato pati, todėl konkrečių skaičių čia sąmoningai nenurodome – juos tikrinkite VMI svetainėje ir savo savivaldybės kainoraštyje prieš deklaravimą.
Kodėl „be veiklos“ išlaidos nieko nekeičia
Tai dažniausias nesusipratimas. Nuomotojas per metus pakeitė boilerį, perdažė sienas, sumokėjo paskolos palūkanas – ir tikisi, kad GPM bus skaičiuojamas nuo to, kas liko. Deklaruojant nuomą kaip gyventojo pajamas be individualios veiklos, apmokestinama visa gauta suma; jokių atskaitymų už remontą, baldus ar palūkanas nėra.
Praktinė išvada: jei jūsų realios išlaidos butui yra reikšmingos, pats mokesčių kelias, o ne išlaidų sąrašas, yra ta vieta, kur sutaupoma. Ir priešingai – jei išlaidų beveik nėra, paprasčiausias kelias dažnai lieka pigiausias.
Individuali veikla: 30 proc. be dokumentų
Pasirinkus šį variantą, nuo metinių nuomos pajamų atimama 30 proc. ir nereikia nė vieno kvito. Tai patogu, kai:
- butas jau įrengtas ir per metus išleidžiate mažiau nei trečdalį nuomos;
- nenorite vesti išlaidų apskaitos ir kaupti dokumentų;
- norite nuspėjamo rezultato be rizikos, kad dalis išlaidų bus nepriimta.
Svarbu: šis 30 proc. atskaitymas turi išimčių (pavyzdžiui, jis nėra skirtas visiems individualios veiklos atvejams ir tam tikram turtui priskirti kaštai tvarkomi kitaip), be to, šis pasirinkimas daromas už visus metus iš karto, o ne išlaidą po išlaidos. Prieš pasirenkant, pasitikslinkite dabartines taikymo sąlygas VMI – jos aprašytos Gyventojų pajamų mokesčio įstatyme ir VMI paaiškinimuose.
Individuali veikla: faktinės išlaidos, kurios tikrai tinka
Kai pasirenkamos faktinės išlaidos, veikia viena taisyklė: išlaida turi būti susijusi su nuomos pajamomis ir pagrįsta dokumentu. Tipinės išlaidos ir dokumentas, kuris turi egzistuoti:
- Remontas ir priežiūra (santechnika, dažymas, buitinės technikos taisymas) – meistro ar įmonės sąskaita jūsų vardu plius apmokėjimo įrodymas. Sąskaitoje turi būti aišku, kas ir kokiame objekte atlikta.
- Baldai ir įranga – pirkimo kvitas arba sąskaita. Jei vieno daikto vertė viršija ilgalaikio turto ribą, jis nurašomas ne iš karto, o nusidėvėjimu per nustatytą laiką.
- Buto nusidėvėjimas – įmanomas tik tada, kai butas priskirtas individualiai veiklai; reikia įsigijimo dokumentų ir nusidėvėjimo apskaičiavimo. Nusidėvėjimo normatyvai nustatyti įstatyme, o turto priskyrimas veiklai turi pasekmių vėliau parduodant butą, todėl šį žingsnį verta pasitikslinti su VMI arba mokesčių specialistu, o ne daryti iš nuojautos.
- Paskolos palūkanos – banko pažyma ar mokėjimo grafikas. Atimamos tik palūkanos; grąžinama paskolos dalis niekada nėra išlaida.
- Draudimas – polisas ir apmokėjimas.
- Nekilnojamojo turto ir žemės mokestis, jei jums taikomas – deklaracija ir mokėjimo nurodymas.
- Administravimo, tarpininkavimo, buhalterijos ir programinės įrangos paslaugos – paslaugų teikėjo sąskaita.
- Skelbimai ir nuomininko paieška – sąskaita arba kvitas.
- Komunaliniai mokesčiai, jei juos mokate jūs, o ne nuomininkas – sąskaitos ir apmokėjimo įrodymai.
Visi šie dokumentai turi būti išrašyti jums (arba jūsų individualios veiklos vardu) ir turėti privalomus rekvizitus: datą, teikėją, paslaugos ar prekės pavadinimą, sumą. Ranka užrašyta „sumokėta 300 eur meistrui“ be jokio kito įrodymo yra ta vieta, kur atskaitymas dažniausiai subyra.
Komunaliniai mokesčiai – dažniausia klaida
Jei nuomininkas komunalinius moka tiesiogiai tiekėjams, tai nėra nei jūsų pajamos, nei jūsų išlaidos – jų į skaičiavimus neįtraukiate visai. Jei pinigai eina per jus, tada ta pati suma yra ir jūsų gautos pajamos, ir jūsų išlaidos; viena be kitos deklaruota iškreipia rezultatą. Todėl sutartyje ir sąskaitose turi būti vienareikšmiškai parašyta, kas kam moka: žr. komunaliniai mokesčiai nuomojant butą ir nuomos sąskaita nuomininkui.
Ko atimti negalima nė viename kelyje
- Negautos nuomos. Deklaruojamos faktiškai gautos pajamos, tad nesumokėta nuoma nėra „išlaida“ – ji tiesiog nėra pajamos. Ką vis tiek reikia užfiksuoti, aprašyta straipsnyje nuomininkas nemoka nuomos.
- Jūsų pačių darbas. Savaitgalis, praleistas dažant, nėra išlaida.
- Paskolos pagrindinė dalis.
- Asmeninės išlaidos, neatsiejamos nuo nuomos pajamų.
- Užstatas, kurį laikote ir ketinate grąžinti, nėra nei pajamos, nei išlaidos. Jei dalį pasilaikote už žalą, situacija pasikeičia – kaip tai deklaruoti, pasitikslinkite VMI ir turėkite žalos fiksavimo dokumentus bei sutarties nuostatą; apie ją – buto nuomos sutartis.
Kaip pasirinkti tarp 30 proc. ir faktinių išlaidų
Sprendimas yra aritmetinis. Suskaičiuokite metines pajamas ir visas realias, dokumentais pagrįstas išlaidas:
- jei išlaidos mažesnės nei 30 proc. pajamų – 30 proc. variantas duoda daugiau ir nereikia apskaitos;
- jei didesnės – faktinės išlaidos naudingesnės, bet kiekvienai reikia dokumento;
- didelio remonto metais rezultatas dažnai apsiverčia, todėl skaičiuoti verta kiekvieniems metams atskirai, o ne pasirinkti kartą visam laikui.
Atkreipkite dėmesį į dar vieną dalyką: individualioje veikloje nuo apmokestinamųjų pajamų skaičiuojamos ir socialinio bei sveikatos draudimo įmokos, todėl atskaitytos išlaidos mažina ne tik GPM. Tarifai, bazė ir pirmųjų veiklos metų lengvatos kinta – juos tikrinkite „Sodros“ ir VMI svetainėse tų metų, už kuriuos deklaruojate.
Ką daryti su dokumentais per metus
Išlaidų atskaitymas pralaimimas ne deklaravimo dieną, o visus metus iki jos. Minimumas, kuris turi veikti:
- kiekviena nuomos įplauka – banke, su aiškia mokėjimo paskirtimi, ne grynaisiais „iš rankų į rankas“;
- kiekviena išlaidos sąskaita – išsaugota ir priskirta konkrečiam butui, kai butų keli (keliu butų nuoma);
- išlaidų apskaita vedama per metus, o ne atkuriama iš atminties kovą (nuomos apskaita be Excel);
- dokumentai saugomi tiek, kiek numato apskaitos ir mokesčių administravimo taisyklės – konkretų saugojimo terminą pasitikslinkite VMI.
Deklaravimo eiga ir terminai – atskira tema, aprašyta straipsnyje nuomos pajamų deklaravimas, o trijų kelių palyginimą su skaičiais rasite mokesčių skyriuje. Metinės deklaracijos data taip pat kinta, todėl tikrinkite ją VMI tiems metams.
Svarbiausia mintis lieka ta pati: išlaidų sąrašas yra naudingas tik tada, kai pasirinktas kelias jas leidžia. Pirmiausia nuspręskite dėl kelio, tada – ką ir kaip dokumentuojate.