Prieš perkant butą nuomai naudingiausias skaičius yra pats paprasčiausias: kiek procentų nuo buto kainos per metus grąžina nuoma. Jis apskaičiuojamas per penkiolika sekundžių ir leidžia iš trisdešimties skelbimų atmesti dvidešimt. Bet šis skaičius yra bruto — jis neatima nė vieno euro išlaidų. Žemiau formulė, pavyzdys ir tikslus sąrašas to, ką ji nutyli.
Bruto pajamingumo formulė
Bruto pajamingumas (%) = mėnesio nuoma × 12 ÷ buto kaina × 100
Jei nuomos dar nežinote (o perkant dažniausiai nežinote), mėnesio nuomą pakeiskite įverčiu:
mėnesio nuoma ≈ buto plotas (m²) × rajono nuomos kaina už m² per mėnesį
Tad visa išraiška perkant atrodo taip: plotas × rajono nuomos kaina už m² × 12 ÷ buto kaina. Tai ir yra tas pats skaičius, tik surinktas iš duomenų, kuriuos galima pasiimti iš skelbimo ir iš to paties rajono nuomos skelbimų.
Dvi sąlygos, be kurių rezultatas neturi vertės:
- Nuomos kaina turi būti to paties rajono ir panašaus ploto. Vieno kambario butų kaina už kvadratinį metrą paprastai aukštesnė nei trijų kambarių tame pačiame name, todėl „miesto vidurkis“ iškreipia rezultatą.
- Nuomos kaina turi būti be komunalinių. Skelbimuose pasitaiko abiejų variantų; jei paimsite sumą „su komunaliniais“, pajamingumas atrodys didesnis, nei yra.
Pavyzdys su skaičiais
Visi skaičiai čia — pavyzdiniai, ne rinkos duomenys. Juos pakeiskite tuo, ką matote skelbimuose šiandien.
Tarkime: 48 m² butas, kaina 150 000 EUR, to paties rajono panašių butų nuoma — 11 EUR už m² per mėnesį.
- Mėnesio nuoma: 48 × 11 = 528 EUR
- Metinė nuoma: 528 × 12 = 6 336 EUR
- Bruto pajamingumas: 6 336 ÷ 150 000 × 100 = 4,2 %
Tas pats butas už 125 000 EUR duotų 5,1 %. Tas pats butas, bet su 580 EUR nuoma, duotų 4,6 %. Formulė jautriausia kainai ir nuomai — jokiai kitai informacijai.
Kaip skaičių skaityti grubiai, nesileidžiant į detales: žemiau ~5 % bruto butas dažniausiai nebeatlaiko išlaidų atėmimo, o virš ~8 % bruto beveik visada yra priežastis — labai senas namas, prasta vieta, planuojamas kapitalinis remontas ar reikalingas visiškas atnaujinimas. Tai orientyras, ne taisyklė: aukštas bruto skaičius yra signalas ieškoti, kur užkasta išlaidų.
Ko bruto formulė neįskaičiuoja
Formulėje yra du kintamieji — nuoma ir kaina. Viskas, kas žemiau, į ją nepatenka:
Mokesčiai nuo nuomos pajamų. Didžiausias vienas atimties punktas. Lietuvoje nuomos pajamas galima apmokestinti keliais būdais (GPM nuo nuomos pajamų, individuali veikla, verslo liudijimas), ir pasirinkimas keičia grynąjį rezultatą stipriai. Tarifai, ribos ir jų taikymas keičiasi kas metus, todėl konkrečių procentų čia nerašau — aktualius tikrinkite VMI ir pasiskaitykite buto nuomos mokesčių palyginimą arba suskaičiuokite savo atvejį mokesčių skaičiuoklėje.
Prastovos. Formulė daugina iš 12, tarsi butas būtų išnuomotas visus metus. Realiai tarp nuomininkų atsiranda tuščių savaičių — paruošimas, apžiūros, derybos. Vienas tuščias mėnesis per metus nurėžia maždaug 8 % nuomos pajamų. Kiek jų bus, priklauso nuo rajono, kainos ir nuo to, kaip greitai sureaguojate — apie tai kaip greitai išnuomoti būstą.
Komunaliniai, kuriuos moka savininkas. Net kai nuomininkas moka už suvartojimą, savininkui dažniausiai lieka dalis fiksuotų mokėjimų. Kas ką moka, reikia nuspręsti dar sutartyje — žr. komunalinių mokesčių padalijimą.
Namo kaupiamasis fondas ir administravimas. Mėnesinės įmokos, kurios nepriklauso nuo to, ar butas išnuomotas.
Remontas ir nusidėvėjimas. Nuo pralaidaus mišrainės smulkintuvo iki naujo katilo. Senesniame name ir prie senesnės technikos ši eilutė didesnė. Baldai ir buitinė technika taip pat nusidėvi — jei butą nuomojate su baldais, kas keleri metai kažką reikės pakeisti.
Vienkartinės pirkimo išlaidos. Notaras, registracija, tarpininkavimas, paskolos sutarties mokesčiai, o dažnai ir paruošimas nuomai — nuo dažų iki virtuvės. Jos nepatenka nei į kainą, nei į nuomą, bet tai yra reali investuota suma.
Paskolos procentai. Jei butas pirktas su paskola, bruto pajamingumas apie ją nieko nežino. Jis rodo turto, o ne jūsų įnašo, grąžą.
Nekilnojamojo turto mokestis. Taikomas ne visiems ir ne visada; priklauso nuo turto vertės, savivaldybės ir to, kiek objektų turite. Ribas ir tarifus tikrinkite VMI ir savo savivaldybės sprendimuose.
Draudimas. Buto ir civilinės atsakomybės draudimas — nedidelė, bet kasmetinė eilutė.
Nuostoliai iš nuomininkų. Nesumokėta nuoma, sugadinimai virš depozito, ginčai. Dalį šios rizikos valdo sutartis ir depozitas, bet ne visą.
Jūsų laikas. Apžiūros, skaitliukų rinkimas, sąskaitos, meistrai, deklaravimas. Jei šį darbą perduodate, tai mėnesinis mokestis; jei dirbate patys, tai valandos. Ką konkrečiai jis apima, surašyta nuomotojo mėnesio apraše.
Turto vertės kitimas. Į pajamingumą jis neįeina — tai atskiras skaičius ir atskira prognozė.
Kaip iš bruto pereiti prie neto
Tikslaus neto pajamingumo prieš perkant nesuskaičiuosite — per daug nežinomų. Bet galima suskaičiuoti atsargų variantą ir pažiūrėti, ar butas vis dar atrodo prasmingai:
- Metinė nuoma = mėnesio nuoma × 12.
- Atimkite prastovas. Vienas mėnesis per metus — atsargu; pusė mėnesio — optimistiška.
- Atimkite metines fiksuotas išlaidas: savininko komunalinė dalis, kaupiamasis fondas, draudimas, NT mokestis (jei taikomas), administravimas.
- Atimkite remonto atidėjimą. Praktikoje imama dalis metinės nuomos ir atidedama remontui — pasirinkite procentą pagal namo ir buto būklę, o ne pagal gražų skaičių.
- Atimkite mokesčius nuo nuomos pajamų pagal savo pasirinktą apmokestinimo būdą. Dalis išlaidų tam tikrais būdais yra atimama iš pajamų — kurios, surašyta čia.
- Dalinkite iš visos investuotos sumos, ne iš skelbimo kainos: kaina + notaras + registracija + tarpininkavimas + paruošimas nuomai.
Rezultatas bus mažesnis už bruto — dažniausiai pastebimai. Tai normalu ir būtent todėl bruto skaičius vadinamas bruto.
Kam bruto skaičius vis tiek tinka
Bruto pajamingumas yra ne sprendimo, o atrankos įrankis. Jo stiprybė — kad jį galima apskaičiuoti visiems skelbimams tomis pačiomis sąlygomis:
- Palyginti butus tarpusavyje tame pačiame mieste ar rajone.
- Atmesti aiškiai netinkamus dar nerašant pardavėjui.
- Suprasti, kiek kaina turėtų nukristi, kad skaičius pradėtų atrodyti prasmingai.
- Atrasti išskirtinius atvejus — ir labai žemus, ir labai aukštus — kuriuos verta patikrinti giliau.
Buto sprendimui jo nepakanka. Pajamingumas nepasako, kokia namo būklė, ar laiptinėje planuojamas kapitalinis remontas, kiek butų rajone jau nuomojama, kokie nuomininkai ten ieško būsto ir kaip greitai jūs patys galėsite reaguoti į problemas.
Jei tą patį skaičių norite matyti iš karto ant kiekvieno skelbimo, o ne vedžioti ranka — tam yra pajamingumo skaičiuoklė, kuri rodo bruto pajamingumą pagal skelbimo plotą, kainą ir rajono nuomos kainas.
Kur tikrinti duomenis
- Rajono nuomos kaina už m² — iš šios dienos nuomos skelbimų to paties rajono, panašaus ploto ir panašios būklės butams. Nuomos kainos kinta, todėl prieš metus matytas skaičius jau netinka.
- Mokesčių tarifai ir ribos (GPM, individuali veikla, verslo liudijimas, NT mokestis) — VMI ir savivaldybės sprendimuose. Jie keičiasi kas metus.
- Namo išlaidos ir planuojami darbai — iš namo administratoriaus ar bendrijos: kaupiamojo fondo įmoka ir ar artimiausiais metais planuojamas atnaujinimas.
- Notaro ir registracijos išlaidos — pagal galiojančius įkainius sandorio dieną; jie priklauso nuo sandorio sumos.
Trumpas sąrašas prieš siūlant kainą
- Ar nuomos įvertis paimtas iš to paties rajono ir panašaus ploto butų?
- Ar nuoma be komunalinių?
- Ar skaičiuojate su prastovomis, ne su 12 pilnų mėnesių?
- Ar žinote namo kaupiamojo fondo įmoką ir planuojamus darbus?
- Ar į investuotą sumą įtraukėte notarą, registraciją, tarpininkavimą ir paruošimą nuomai?
- Ar pasirinkote apmokestinimo būdą ir suskaičiavote, ką jis atima?
- Ar įvertinote, kas tvarkys butą ir kiek tai kainuos — pinigais arba jūsų laiku?
Jei butas atlaiko visus septynis punktus ir skaičius vis dar atrodo gerai, bruto pajamingumas savo darbą atliko: jis jūsų neapgavo, o nukreipė į teisingus klausimus.