Dauguma nuomotojų sutartį pradeda vienodai: suranda nemokamą „nuomos sutarties šablonas“ failą, atsispausdina du egzempliorius ir užpildo ranka prieš atiduodami butą. Pats šablonas nėra klaida — klaida atsiranda pildant. Žemiau – vietos, kuriose ranka pildomas blankas dažniausiai sugenda, ir kas konkrečiai pasikeičia, kai sutartis ateina jau užpildyta pagal jūsų butą.
Kodėl šablonas atrodo kaip sprendimas
Šablonas sprendžia vieną problemą – tuščio lapo. Jis parodo, kokios dalys sutartyje būna: šalys, objektas, kaina, terminas, nutraukimas. Tai tikrai geriau nei susitarimas žodžiu.
Bet šablonas yra tik karkasas. Jis nežino nei jūsų buto, nei jūsų nuomininko, nei to, ką jūs iš tikrųjų sutarėte dėl komunalinių, depozito ar gyvūnų. Visą tą dalį turite įrašyti jūs – dažniausiai paskutinę minutę, stovėdami laiptinėje su nuomininku, kuris nori kuo greičiau gauti raktus. Būtent tą dalį ir reikia daryti atsargiausiai.
Tušti ir pusiau užpildyti laukai
Tipiškiausia šablono problema – langelis, kurio nuomotojas nesuprato, todėl paliko tuščią arba perbraukė.
Dažniausiai neužpildoma:
- Atsiskaitymo data ir būdas. „Iki mėnesio pabaigos“ nėra data. Neaišku, kada nuoma vėluoja, todėl neaišku, nuo kada galite reaguoti.
- Komunalinių padalijimas. Šablone paprastai lieka tik „komunalinius moka nuomininkas“. Kas moka fiksuotus mokesčius, kaupiamąsias įmokas, bendrijos administravimą – nebeaišku. Kaip tai surašyti konkrečiai, aprašyta komunalinių mokesčių padalijimo straipsnyje.
- Depozito grąžinimo tvarka. Dažnai įrašoma tik suma, be termino ir be pagrindų, iš kurių galima išskaičiuoti. Apie mechaniką – depozito straipsnyje.
- Skaitiklių rodmenys perdavimo dieną. Be jų pirmoji sąskaita visada būna diskusija.
- Nuomininko duomenys. Dažnai įrašomas tik vardas ir telefonas. Be asmens kodo ir deklaruotos gyvenamosios vietos sutartis tampa sunkiai panaudojama, jei vėliau reikės kreiptis dėl skolos.
Tuščias laukas sutartyje nėra neutralus. Jis reiškia, kad dėl to klausimo nesusitarta, ir kilus nesutarimui jį aiškins pagal bendrąsias Civilinio kodekso normas, o ne pagal tai, ką jūs turėjote galvoje.
Pasenęs šablonas – nematoma rizika
Internete kabantys šablonai neturi datos. Dalis jų – kelerių ar keliolikos metų senumo, su nuorodomis į konkrečius teisės aktų punktus, kurie galėjo būti pakeisti arba išdėstyti kitaip.
Pavojus ne tas, kad sutartis iškart taptų negaliojanti. Pavojus tas, kad punktas, kuriuo tikėjotės remtis – dėl nutraukimo, įspėjimo termino ar nuomininko iškeldinimo – skaitosi kitaip, nei galioja šiandien. Gyvenamųjų patalpų nuomą reglamentuoja Civilinis kodeksas, ir konkrečių straipsnių numerių iš atminties čia nevardinsiu: jei šablone jie yra, patikrinkite aktualią kodekso redakciją Teisės aktų registre arba pasitarkite su teisininku. Nuomotojo teisių apimtį nutraukiant sutartį apžvelgiau atskirai.
Atskirai patikrinkite, ar šablonas apskritai tam, ką nuomojate. Buto ir kambario sutartys nėra tas pats dokumentas – kambario nuomos sutartis turi savų dalių, kurių buto šablone nėra.
Du egzemplioriai, kurie nesutampa
Ranka pildant visada pildomi bent du lapai. Pakanka vieno skirtumo – kitos sumos, kitos datos, neperrašyto priedo – ir turite dvi skirtingas sutartis. Kieno egzempliorius tada teisingas, sprendžiama nebe jūsų naudai.
Ta pati problema su priedais. Šablone dažnai minimas „buto būklės aprašas“ arba „inventoriaus sąrašas“, bet jis taip ir neatsiranda. Be perdavimo–priėmimo akto sutartis sako, kad butas perduotas, bet nesako, kokios būklės. Išsikraustymo dieną tai lieka dviejų žmonių atmintimi.
Ką turi turėti šablonas, kad būtų vertas pildymo
Prieš pildydami bet kokį failą, pasitikrinkite, ar jame yra:
- abiejų šalių identifikaciniai duomenys, ne tik vardai;
- buto adresas, unikalus numeris ir plotas, kaip Registrų centro išraše;
- nuomos kaina, mokėjimo data, atsiskaitymo būdas ir sąskaita;
- aiškiai atskirti komunaliniai mokesčiai ir kas už kurį atsako;
- depozito suma, saugojimo logika ir grąžinimo terminas;
- terminas ir kas vyksta jam pasibaigus – apie pasirinkimą rašiau terminuotos ir neterminuotos sutarties straipsnyje;
- įspėjimo terminai nutraukiant iš abiejų pusių;
- buities taisyklės: gyvūnai, rūkymas, svečiai, subnuoma – jų formuluotės čia;
- vieta priedams: perdavimo aktas, skaitiklių rodmenys, nuotraukos.
Jei bent trijų iš šių dalių šablone nėra, pildydami jį kuriate dokumentą, kuris atrodo kaip sutartis, bet neatsako į klausimus, dėl kurių sutartys ir rašomos. Pilną sąrašą su paaiškinimais, kodėl kiekvienos dalies reikia, surašiau straipsnyje apie tai, kas turi būti buto nuomos sutartyje.
Kuo užpildyta sutartis skiriasi nuo šablono
Užpildyta sutartis – tas pats teisinis karkasas, tik laukai jau užpildyti pagal konkretų butą ir konkretų susitarimą, o ne pagal tai, ką spėjote prisiminti pasirašymo metu.
Praktinis skirtumas:
- Nėra tuščių vietų. Sutarties formoje atsakote į klausimus lietuviškai – adresas, kaina, data, depozitas, taisyklės – ir punktai suformuluojami patys.
- Abu egzemplioriai identiški. Spausdinate tą patį failą du kartus, o ne perrašote ranka.
- Priedai atsiranda kartu su sutartimi, o ne „kada nors vėliau“.
- Formuluotės nuoseklios. Nėra atvejo, kai 4 punktas sako viena, o 11 – kita, nes šablone liko senas tekstas.
- Paskaitoma. Nuomininkas nebando iššifruoti jūsų rašto, o jūs po metų – savo pačių sutrumpinimų.
Tai nėra „stipresnė“ sutartis teisine prasme. Tai ta pati sutartis be pildymo klaidų – o praktikoje nuomotojai pralaimi būtent dėl jų. Dažniausios iš jų surašytos straipsnyje apie nuomos sutarties klaidas.
Kada šablono tikrai pakanka
Būkime tiesūs: jei nuomojate ilgam pažįstamam žmogui, butas be baldų, komunaliniai pervesti nuomininko vardu tiesiogiai tiekėjams, o depozito nėra – tvarkingai užpildytas šablonas veiks.
Šablonas tampa per siauras, kai:
- butas su baldais ir technika, todėl reikia tikro būklės aprašo;
- komunaliniai eina per jūsų sąskaitą ir juos reikia perrašyti nuomininkui – tada reikia ir tvarkingos nuomos sąskaitos;
- imate depozitą;
- nuomojate kelis butus ir sutartys turi būti vienodos;
- planuojate sutartį registruoti – registracija Registrų centre reikalauja, kad duomenys sutartyje atitiktų registro duomenis iki raidės.
Ką pasitikrinti prieš pasirašant
Nepriklausomai nuo to, ar pildote šabloną, ar spausdinate užpildytą sutartį:
- Palyginkite buto adresą ir unikalų numerį su Registrų centro išrašu.
- Patikrinkite nuomininko asmens dokumentą ir perrašykite duomenis iš jo, ne iš žinutės.
- Perskaitykite sutartį garsiai su nuomininku – klaidos išlenda per pirmą kartą.
- Užfiksuokite skaitiklių rodmenis ir nusifotografuokite butą tą pačią dieną.
- Pasirašykite visus lapus ir priedus, ne tik paskutinį.
- Skenuotą kopiją saugokite atskirai nuo popierinės.
Ir dar viena dalis, kurios jokia sutartis už jus neišspręs – pajamų deklaravimas. Sutartis tik fiksuoja nuomos faktą ir sumą; mokestinę pusę renkatės atskirai, o tarifai bei ribos keičiasi, todėl aktualius skaičius visada tikrinkite VMI. Kaip pasirinkti tarp būdų, apžvelgiau straipsnyje apie buto nuomos mokesčius, o eigą ir terminus – nuomos pajamų deklaravime.