Nuomotojui mokesčių klausimas paprastai susiveda į vieną pasirinkimą: ar įsigyti verslo liudijimą, ar tiesiog kasmet deklaruoti nuomos pajamas ir sumokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM). Universalaus atsakymo nėra — jį nulemia jūsų metinė nuomos suma, kam nuomojate ir kiek realių išlaidų turite. Žemiau — kaip abu būdai veikia, kaip pačiam suskaičiuoti lygiavertį tašką ir kurių skaičių negalima pasiimti iš interneto, nes jie kasmet keičiasi.
Trumpai: kam kuris variantas paprastai tinka
- GPM nuo pajamų (15 %) — vienas ar du nuomojami butai, vidutinė rinkos nuoma, nuoma fiziniam asmeniui ar įmonei, nenorite jokių mėnesinių įmokų ir papildomos apskaitos.
- Verslo liudijimas — nuomos pajamos didelės (prabangus butas, keli butai), suma per metus aiškiai didesnė už liudijimo kainą jūsų savivaldybėje, o veikla nuolatinė.
- Individuali veikla — turite daug realių, dokumentais pagrįstų išlaidų (paskolos palūkanos, remontas, administravimas) ir norite jas atimti iš pajamų. Tai trečias, dažnai pamirštamas variantas; jį su verslo liudijimu detaliai lyginame straipsnyje verslo liudijimas ar individuali veikla nuomojant butą.
Svarbiausia suprasti principą: GPM yra procentas nuo to, kiek gavote, o verslo liudijimas — fiksuota kaina, nepriklausanti nuo pajamų. Todėl liudijimas tampa pigesnis tik nuo tam tikros nuomos sumos, ir tą sumą kiekvienas nuomotojas turi suskaičiuoti sau.
GPM nuo nuomos pajamų: kaip tai veikia
Jei nuomojate butą kaip gyventojas, be verslo liudijimo ir be individualios veiklos, gauta nuoma yra jūsų pajamos, nuo kurių mokamas GPM. Pagrindinis nuomos pajamų tarifas — 15 %. Labai didelėms metinėms pajamoms įstatymas numato aukštesnį tarifą, tačiau riba siejama su vidutinio darbo užmokesčio dydžiu ir perskaičiuojama kasmet — jei jūsų metinės nuomos pajamos artėja prie dešimčių tūkstančių eurų, aktualią ribą ir tarifą pasitikrinkite VMI.
Kas svarbu praktikoje:
- Mokestis skaičiuojamas nuo visos gautos sumos, o išlaidų (remonto, paskolos, baldų) atimti negalima. Kas ir kada atskaitoma, paaiškinta straipsnyje kokias nuomos išlaidas galima atimti iš pajamų.
- Jei nuomininkas jums sumoka komunalinius mokesčius, kurie faktiškai nėra jūsų pajamos, svarbu, kad sutartyje ir sąskaitoje jie būtų atskirti nuo nuomos — kitaip visa suma atrodo kaip nuomos pajamos. Apie padalijimą rašome komunalinių mokesčių straipsnyje.
- Nuomojant juridiniam asmeniui GPM dažnai išskaičiuoja ir sumoka pati įmonė kaip mokestį išskaičiuojantis asmuo. Prieš pasirašant sutartį sutarkite, kas deklaruoja ir kas perveda mokestį, kad nebūtų nei dvigubai, nei nė karto.
- Jokių Sodros įmokų šiuo atveju nėra — tai dažniausiai nepastebima, bet reali GPM varianto nauda.
Verslo liudijimas: fiksuota kaina ir jos sąlygos
Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimo kainą nustato kiekviena savivaldybė atskirai savo tarybos sprendimu, ir ji labai skiriasi: didmiesčiuose brangiausia, mažesnėse savivaldybėse gali būti kelis kartus pigiau. Kaina taip pat priklauso nuo laikotarpio, kuriam liudijimą įsigyjate, o kai kurioms asmenų grupėms (pavyzdžiui, pensinio amžiaus ar neįgalumą turintiems) taikomos lengvatos. Todėl konkrečios sumos čia nerasite — jos skelbiamos VMI ir jūsų savivaldybės sprendime, ir tai pirmas skaičius, kurį reikia susirasti prieš apsisprendžiant.
Prie liudijimo kainos reikia pridėti dar vieną dalį, kurią skaičiuojant dažniausiai praleidžia: VSD ir PSD įmokas. Verslo liudijimo turėtojas paprastai draudžiasi socialiniu ir sveikatos draudimu, o įmokų bazė bei tarifai keičiasi kasmet; dalis nuomotojų turi išimčių (pavyzdžiui, dirbantys pagal darbo sutartį ar gaunantys senatvės pensiją). Tikslią savo atvejo sumą pasitikrinkite Sodroje — be jos palyginimas su 15 % GPM bus klaidingas jo naudai.
Kiti dalykai, į kuriuos verta atsižvelgti:
- Verslo liudijimas turi metinę pajamų ribą — ją viršijus šiuo režimu naudotis nebegalima ir pajamas teks apmokestinti kitaip. Riba nustatyta įstatyme, todėl prieš plėsdamiesi aktualią sumą patikslinkite VMI.
- Yra apribojimų dėl to, kam teikiate paslaugas: nuoma juridiniams asmenims su verslo liudijimu ribojama. Jei planuojate nuomoti įmonei, šį punktą pasitikrinkite pirmiausia.
- Liudijimo kaina negrąžinama, jei butas stovėjo tuščias. Fiksuotas mokestis yra lažybos, kad butas bus išnuomotas beveik visus metus.
- Verslo liudijimo turėtojas turi vesti savo pajamų apskaitą; reikalavimus žurnalui ir dokumentams rasite VMI paaiškinimuose.
- Išlaidų ir čia atimti negalima — fiksuotas mokestis jau yra "viskas įskaičiuota".
Kaip suskaičiuoti lygiavertį tašką
Skaičiavimas paprastas ir užtenka vieno veiksmo. Liudijimo kainą (metinę, plius jūsų Sodros įmokas) dalijate iš 0,15 — gaunate metines nuomos pajamas, kurioms abu variantai kainuoja vienodai:
Lygiavertis taškas = (liudijimo kaina per metus + VSD ir PSD įmokos) ÷ 0,15
Pavyzdžiui, jei visos su liudijimu susijusios išlaidos jums sudarytų 600 EUR per metus (skaičius čia tik iliustracinis — savo savivaldybės kainą pasitikrinkite), lygiavertis taškas būtų 4 000 EUR nuomos pajamų per metus, t. y. apie 333 EUR per mėnesį. Gaunate mažiau — pigiau mokėti 15 % GPM. Gaunate daugiau — liudijimas pradeda apsimokėti.
Skaičiuodami naudokite realias, o ne sutartines metines pajamas: atimkite mėnesius, kuriais butas tikriausiai stovės tuščias, ir neįskaičiuokite komunalinių, kuriuos tik persiunčiate tiekėjams. Jei nuomojate kelis butus, suma skaičiuojama bendrai — šiuo atveju apsisprendimas dažniau nukrypsta liudijimo arba individualios veiklos pusėn; ką tai keičia kasdienėje praktikoje, aprašyta straipsnyje apie kelių butų nuomą.
Ką reikia sutvarkyti, kad mokesčiai būtų teisingi
Mokesčių režimas yra tik pusė darbo. Antra pusė — kad gautas pajamas galėtumėte pagrįsti ir po metų:
- Sutartis su aiškiai atskirta nuoma, komunaliniais ir depozitu. Depozitas nėra jūsų pajamos, jei jis grąžinamas; tai turi matytis iš dokumentų. Žr. buto nuomos sutartį ir depozitą nuomojant butą.
- Mėnesinė sąskaita nuomininkui su suma, periodu ir paskirtimi — tai paprasčiausias įrodymas, kokia dalis pervedimo yra nuoma. Ką joje nurodyti, surašyta nuomos sąskaitos straipsnyje.
- Pervedimai, o ne grynieji. Banko išrašas yra geriausia nuomos pajamų istorija, kurią galite turėti.
- Metinė suvestinė. Vienoje vietoje surinkti visų mėnesių nuomos mokėjimai, kad deklaruojant nereikėtų narstyti išrašų; būtent tam ir skirta mokesčių ir nuomos apskaita Savitarnoje. Kuo Excel lentelė nusivilia ilgainiui, aprašėme straipsnyje nuomos apskaita be Excel.
- Sutarties registracija Registrų centre mokesčių nekeičia, bet stiprina jūsų padėtį prieš trečiuosius asmenis — apie tai atskirai.
Atskirai verta pasitikrinti nekilnojamojo turto mokestį: gyventojams jis priklauso nuo turto vertės, jo naudojimo ir nuo metinių ribų bei tarifų, kurie buvo keičiami. Tai ne nuomos, o turto mokestis, todėl jo neįtraukite į aukščiau pateiktą palyginimą — savo atvejį pasitikrinkite VMI arba savivaldybėje.
Deklaravimas: kas ir iki kada
Abiem atvejais pajamas reikia deklaruoti: GPM mokantis nuomotojas deklaruoja gautą nuomą, o verslo liudijimo turėtojas — su liudijimu gautas pajamas. Metinė gyventojo pajamų deklaracija už praėjusius metus paprastai teikiama iki gegužės 1 d. elektroniniu būdu VMI sistemoje; tą pačią dieną sueina ir mokėjimo terminas. Eiga, formos ir dažniausios kliūtys surašytos straipsnyje nuomos pajamų deklaravimas: eiga ir terminai.
Du dažni atvejai, dėl kurių nuomotojai apsirinka:
- Nuoma giminaičiui ar draugui už simbolinę sumą. Prievolė deklaruoti nuo to neišnyksta, o kai kuriais atvejais skaičiuojama rinkos nuoma. Paaiškinta čia.
- "Pernai buvo tik keli mėnesiai, tai nesvarbu." Deklaruojama ir dalis metų. Ko rizikuoja nedeklaravęs nuomotojas — nedeklaruota nuoma.
Trys klaidos, kurios kainuoja daugiausiai
- Liudijimo kaina lyginama be Sodros įmokų. Taip liudijimas atrodo pigesnis, nei yra, o skirtumas gali būti kelių šimtų eurų per metus.
- Režimas pasirenkamas pagal pažįstamo patirtį. Jūsų savivaldybės kaina, jūsų nuomos suma ir jūsų draudimo statusas — trys dalykai, dėl kurių tas pats atsakymas dviem nuomotojams beveik niekada netinka.
- Režimas pasirenkamas vieną kartą ir nebeperžiūrimas. Pakėlus nuomą, išnuomojus antrą butą ar pakitus liudijimo kainai lygiavertis taškas pasislenka. Perskaičiuokite kartą per metus — tuo pačiu metu, kai rengiate deklaraciją, nes tada visi skaičiai jau po ranka.