Nuomos sutartis veikia tarp nuomotojo ir nuomininko nuo tos dienos, kai abu ją pasirašo – registruoti jos tam nereikia. Registracija Registrų centre sprendžia visiškai kitą uždavinį: ji padaro nuomą matomą tretiesiems asmenims, kurie sutarties nepasirašė. Tai butą nusipirkęs naujas savininkas, bankas, antstolis, kreditorius. Žemiau – ką registracija realiai duoda, ko ji neduoda, ir ką reikia pasirengti prieš einant į Registrų centrą.
Ką registracija iš tikrųjų duoda
Nekilnojamojo turto nuoma registruojama kaip juridinis faktas prie konkretaus objekto Nekilnojamojo turto registre. Praktinė to pasekmė viena, bet svarbi:
- Nuoma tampa vieša. Kiekvienas, kuris užsisako buto registro išrašą, pamato, kad butas išnuomotas, kam ir kokiam terminui.
- Nuoma pradeda veikti prieš trečiuosius asmenis. Įregistruota sutartis seka paskui turtą: pasikeitus savininkui, nuomos santykiai paprastai tęsiasi tomis pačiomis sąlygomis iki termino galo.
- Niekas negali pasakyti, kad apie nuomą nežinojo. Įrašas registre atima galimybę ginčytis, ar pirkėjas buvo informuotas.
Civilinio kodekso nuomos normose yra tiesiogiai pasakyta, kad nekilnojamojo turto nuomos sutartimi prieš trečiuosius asmenis galima remtis tik tada, kai ji įregistruota viešame registre – dažniausiai cituojamas 6.478 straipsnis. Straipsnių numeracija ir formuluotės laikui bėgant tikslinamos, todėl prieš svarbų sprendimą aktualią redakciją pasitikrinkite Teisės aktų registre (e-tar.lt) arba paklauskite teisininko.
Pirkėjas: kas nutinka pardavus butą
Tai pati dažniausia situacija, dėl kurios registracija apskritai aptariama.
Sutartis neįregistruota. Naujas savininkas formaliai nėra nuomos sutarties šalis ir nėra jos matęs registre. Jis gali teigti, kad jo nuomos santykiai nesaisto, ir nuomininkas lieka su pretenzija tik buvusiam savininkui – ne su teise gyvente bute iki termino. Gyvenamųjų patalpų nuomos atveju įstatymas nuomininkui suteikia papildomos apsaugos, bet jos apimtis priklauso nuo sutarties ir situacijos, todėl ja remtis kaip garantija rizikinga.
Sutartis įregistruota. Pirkėjas turtą perima su nuoma. Jis negali tiesiog pateikti įspėjimo ir išlaisvinti buto anksčiau, nei leidžia sutartis, nes pats įrašas registre buvo matomas dar prieš sandorį.
Nuomotojui iš to kyla praktiška išvada į abi puses: įregistruota ilgo termino nuoma yra argumentas kalbantis su nuomininku, bet kartu ir sąlyga, kurią pirkėjas pamatys ir į kurią atsižvelgs derėdamasis dėl kainos. Jei planuojate butą parduoti netolimoje ateityje, pasvarstykite, kokio termino nuomą registruojate. Ilgo laikotarpio strategijos pliusai ir minusai aptarti straipsnyje apie ilgalaikę butų nuomą.
Kreditorius, hipoteka ir išieškojimas
Antra priežastis, dėl kurios registracija svarbi – skolos ir įkeitimas.
- Jei butas įkeistas bankui, hipotekos sutartyje dažnai yra sąlyga, kad turtą išnuomoti galima tik kreditoriaus sutikimu. Prieš registruodami nuomą perskaitykite savo kredito ir hipotekos dokumentus – registre esantis nuomos juridinis faktas bankui bus matomas.
- Priverstinio pardavimo atveju neįregistruota nuoma turto įsigijusiam asmeniui praktiškai neegzistuoja. Įregistruota nuoma yra aplinkybė, kurią varžytynėse dalyvaujantys asmenys mato iš anksto.
- Nuomininko požiūriu tai yra vienintelė reali priemonė nelikti gatvėje, jei savininko finansai pašlyja. Todėl registracijos dažniausiai prašo nuomininkas, o ne nuomotojas.
Svarbu neperdėti: registracija nėra apsauga nuo visko. Ji nesumažina nuomininko skolos, nedraudžia savininkui parduoti buto ir nekeičia sutarties nutraukimo pagrindų. Ką daryti, kai nuomininkas nemoka, aprašyta atskirai – nuomininkas nemoka nuomos.
Mokestis: kiek ir kur tikrinti
Juridinio fakto įregistravimas yra mokama Registrų centro paslauga. Atlyginimų už registrų paslaugas dydžiai tvirtinami teisės aktais ir keičiasi, o galutinė suma priklauso nuo objektų skaičiaus, paslaugos skubumo ir pateikimo būdo. Dėl to konkretaus skaičiaus čia nenurodome – paprasčiausiai:
- pasitikrinkite aktualų kainyną Registrų centro interneto svetainėje arba jų elektroninių paslaugų portale prieš pateikdami prašymą;
- paklauskite, kiek kainuoja ta pati paslauga pateikus prašymą elektroniniu būdu ir kiek – klientų aptarnavimo padalinyje, nes įkainiai skiriasi;
- jei registruojate nuomą keliems objektams (pavyzdžiui, butui ir atskirai suformuotai parkavimo vietai), skaičiuokite kaip kelias registracijas.
Mokestį paprastai sumoka prašymą pateikianti šalis, bet sutartyje galite susitarti kitaip – kad jį dengia nuomininkas arba kad jis dalijamas pusiau.
Kokios formos ir dokumentų prašoma
Registrų centras registruoja ne „sutartį kaip tekstą“, o juridinį faktą pagal pateiktus dokumentus. Pasirengti reikia šito:
- Prašymas įregistruoti juridinį faktą Registrų centro nustatyta forma. Formas ir jų aktualias versijas raskite Registrų centro svetainėje – nesinaudokite senais, iš trečių šaltinių parsisiųstais blankais.
- Pati nuomos sutartis – originalas arba tinkamai patvirtinta kopija. Sutartyje turi būti vienareikšmiškai identifikuotas objektas (unikalus numeris, adresas), šalys, nuomos terminas ir mokestis.
- Šalių tapatybės ir atstovavimo dokumentai: asmens dokumentas, o jei butas priklauso įmonei arba veikiama per atstovą – įgaliojimas ar juridinio asmens dokumentai.
- Kitų savininkų sutikimas, jei butas bendras: bendraturčio arba sutuoktinio sutikimas, kai turtas yra bendroji nuosavybė.
- Kreditoriaus sutikimas, jei to reikalauja hipotekos sutartis.
Svarbiausia detalė, dėl kurios prašymai dažniausiai grąžinami: prašymą turi pateikti arba abi šalys, arba viena šalis taip, kad kitos šalies valia būtų patvirtinta. Jei sutartis nenotarinė ir į registrą einate vienas, iš anksto pasiteiraukite Registrų centro, ko konkrečiai reikės jūsų atveju – antro šalies pasirašyto prašymo, notaro patvirtinto sutikimo ar elektroninio parašo. Reikalavimai detalėse yra tikslinami, todėl patikimiausia atsakymą gauti iš jų pačių prieš mokant mokestį. Yra ir terminas, per kurį juridinį faktą reikia įregistruoti nuo sutarties sudarymo – jo trukmę taip pat pasitikrinkite Registrų centre, nes vėluojant gali tekti aiškintis papildomai.
Eiga žingsniais
- Pasirašykite nuomos sutartį, kurioje tiksliai nurodytas objekto unikalus numeris ir terminas.
- Patikrinkite hipotekos ir bendraturčių apribojimus.
- Susitarkite, kuri šalis pateikia prašymą ir kas moka registracijos atlyginimą; įrašykite tai į sutartį.
- Užpildykite aktualios formos prašymą ir surinkite priedus.
- Pateikite prašymą elektroniniu būdu su kvalifikuotu elektroniniu parašu arba klientų aptarnavimo padalinyje.
- Sumokėkite atlyginimą pagal tuo metu galiojantį kainyną.
- Gavę sprendimą, užsisakykite registro išrašą ir patikrinkite, ar įrašas atitinka sutartį: šalys, terminas, objektas.
- Pasibaigus nuomai – inicijuokite juridinio fakto išregistravimą. Įrašas savaime neišnyksta ir gali kelti klausimų būsimam pirkėjui.
Ką sutvarkyti sutartyje prieš registraciją
Registracija nepataiso prastos sutarties – ji ją tik paskelbia. Prieš pateikdami dokumentus peržiūrėkite, ar sutartyje yra terminas, nuomos mokesčio apskaičiavimas ir mokėjimo diena, depozito grąžinimo tvarka, komunalinių mokesčių padalijimas ir nutraukimo pagrindai. Apie šias dalis detaliau – buto nuomos sutartis, o kas kam moka už komunalines paslaugas – komunaliniai mokesčiai nuomojant butą. Sutarties ruošimo įrankį rasite čia.
Registracija ir mokesčiai – du atskiri dalykai
Dažnas nuomotojų nesusipratimas: „jei neregistruosiu sutarties, nereikės mokėti mokesčių.“ Priklausomybės nėra nė viena kryptimi. Pajamų iš nuomos deklaravimo pareiga kyla iš to, kad pajamos gautos, o ne iš įrašo registre, ir VMI informacijos gauna iš kitų šaltinių. Lygiai taip pat sutarties įregistravimas savaime nedeklaruoja nieko už jus.
Tad registraciją vertinkite kaip teisinės apsaugos priemonę, o mokesčius – kaip atskirą metinę pareigą. Kokie variantai ir tarifai galimi, aprašyta straipsnyje apie buto nuomos mokesčius Lietuvoje, deklaravimo eiga ir terminai – nuomos pajamų deklaravime, o ką apskritai reiškia tvarkinga nuoma – legali buto nuoma. Mokėjimų, sąskaitų ir deklaravimui reikalingų duomenų tvarkymą per mėnesį galite susidėti vienoje vietoje – mokesčių ir nuomos tvarkymo įrankiuose.
Paskutinis dalykas, kurį verta įsidėmėti: registracija yra prasmingiausia tada, kai nuoma ilga ir abi šalys turi ką prarasti – nuomininkas investavo į įsikūrimą, nuomotojas nori stabilaus mokėtojo keleriems metams. Trumpai, kelių mėnesių nuomai ji dažniausiai yra daugiau administracinio darbo nei realios naudos.