Dauguma nuomotojų Lietuvoje už buto nuomą moka gyventojų pajamų mokestį nuo nuomos pajamų ir niekur veiklos neregistruoja. Tai paprasčiausias kelias, ir apie jį detaliai rašome straipsnyje Buto nuomos mokesčiai Lietuvoje. Bet yra dar du keliai, apie kuriuos nuomotojai dažnai išgirsta per vėlai: verslo liudijimas ir individuali veikla. Jie ne visiems naudingi, tačiau tam, kas nuomoja kelis butus arba turi daug realių išlaidų, skaičiai gali atrodyti visiškai kitaip.
Šis straipsnis apie ilgalaikę gyvenamosios paskirties buto nuomą. Trumpalaikis apgyvendinimas (nuoma dienomis) pagal mokesčius yra atskira veikla su savo taisyklėmis, todėl jo čia neliečiame.
Trys keliai, ne du
- Be veiklos registravimo. Gaunate nuomos pajamas, kartą per metus jas deklaruojate ir sumokate GPM. Nereikia nieko registruoti, nereikia Sodros įmokų, bet negalite atskaityti išlaidų.
- Verslo liudijimas. Nusipirkote liudijimą pasirinktam laikotarpiui ir sumokate fiksuotą pajamų mokesčio sumą — ji nepriklauso nuo to, kiek uždirbote.
- Individuali veikla. Registruojate veiklą VMI, mokate GPM nuo apmokestinamojo pelno (pajamos minus išlaidos) ir Sodros įmokas.
Už tas pačias pajamas galioja tik vienas režimas. Rinkdamiesi iš esmės renkatės, ar mokėsite fiksuotą sumą, ar procentą nuo pelno.
Verslo liudijimas: kaip jis veikia
Verslo liudijimas — tai leidimas vykdyti tam tikrą veiklą, kurį įsigyjate iš anksto pasirinktam laikotarpiui (nuo kelių dienų iki visų kalendorinių metų). Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma yra viena iš veiklų, kurioms liudijimą galima įsigyti.
Svarbiausia savybė: mokestis fiksuotas. Jį nustato ne VMI, o savivaldybės taryba, kurios teritorijoje vykdoma veikla, ir kiekviena savivaldybė turi savo dydžius. Vilniuje, Kaune ir mažesniame mieste sumos skiriasi, be to, savivaldybės jas periodiškai perskaičiuoja ir taiko lengvatas atskiroms asmenų grupėms. Todėl konkrečios sumos čia nenurodome — ją reikia pasitikrinti dviejose vietose: savo savivaldybės tarybos sprendime dėl fiksuotų pajamų mokesčio dydžių ir VMI, kur liudijimo kainą pamatysite prieš jį įsigydami.
Ką dar reikia žinoti:
- Mokestis sumokamas iš anksto, prieš veiklos laikotarpį. Jei butas stovės tuščias ar nuomininkas išsikels, sumokėtas mokestis nesumažėja.
- Verslo liudijimui galioja metinės pajamų ribos ir ribojimai pajamoms, gautoms iš juridinių asmenų. Perėjus ribą režimas nebetinka ir pajamos apmokestinamos kitaip. Ribų skaičiai keičiasi, todėl juos tikrinkite VMI prieš pirkdami liudijimą — ypač jei nuomojate įmonei.
- Išlaidos nesvarbios. Remontas, baldai, administravimas mokesčio nemažina.
- Papildomai gali atsirasti Sodros įmokos (PSD ir VSD). Jų dydis ir net pati pareiga priklauso nuo to, ar jau esate apdraustas kitu pagrindu — pavyzdžiui, dirbate pagal darbo sutartį, esate pensininkas ar turite nedarbingumą. Tai reikia pasitikrinti Sodroje asmeniškai, nes būtent čia skaičiai dažniausiai nustebina.
- Pajamų apskaitą vesti vis tiek reikia, o reikalaujamos formos per metus keitėsi — aktualios reikalavimo versijos ieškokite VMI.
Individuali veikla: kaip ji veikia
Individuali veikla registruojama VMI (per Mano VMI) ir yra nemokama — mokate ne už registraciją, o nuo rezultato. Esmė: apmokestinamas ne visas pinigų srautas, o pelnas.
- Išlaidas galite atskaityti dviem būdais: arba realias, pagrįstas dokumentais, arba fiksuotą procentą nuo pajamų be jokių dokumentų. Konkretus procentas nustatytas GPM įstatyme — jį pasitikrinkite VMI.
- GPM tarifas individualios veiklos pajamoms nėra vienas — taikomas mokesčio kreditas, dėl kurio efektyvus tarifas mažesnėms pajamoms yra mažesnis, o augant pelnui didėja. Formulė ir ribos keičiamos, todėl skaičiuokite VMI skaičiuokle, o ne iš atminties.
- Sodros įmokos mokamos nuo apmokestinamųjų pajamų ir turi lubas. Tai realus kaštas, bet kartu ir stažas, ligos bei motinystės apsauga ir pensijos kaupimas — to nuomos pajamos be veiklos registravimo neduoda.
- Nuomininkui galite išrašyti PVM sąskaitą faktūrą ar sąskaitą — tai svarbu, jei nuomojate įmonei, kuri be dokumento mokėti negali.
- Pradėjus veiklą pirmaisiais metais taikomos tam tikros lengvatos pradedantiesiems. Ar jos galioja nuomos veiklai jūsų atveju, geriausia pasitikslinti VMI prieš registraciją.
- Ilgalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma paprastai PVM neapmokestinama, tačiau apyvartos riba ir išimtys egzistuoja. Jei bendra veiklos apyvarta artėja prie registravimosi PVM mokėtoju ribos, situaciją verta išsiaiškinti iš anksto.
Atskirai pasitikslinkite, kokiu veiklos kodu registruojama būtent nekilnojamojo turto nuoma ir ar jūsų butas pagal paskirtį šiam kodui tinka. VMI dėl nuomos veiklos registravimo turi savo paaiškinimus, ir jie yra tikslesni už bet kurį forumo atsakymą.
Kada labiau tinka verslo liudijimas
- Nuoma stabili, pajamos per metus nedidelės ir prognozuojamos.
- Realių išlaidų beveik nėra — butas suremontuotas, paskolos nebeturite.
- Norite, kad mokestis būtų žinomas iš anksto ir nereikėtų nieko skaičiuoti.
- Nuomojate fiziniam asmeniui, o ne įmonei.
Kada labiau tinka individuali veikla
- Nuomojate kelis butus ir pajamos didesnės.
- Turite realių, dokumentais pagrįstų išlaidų: remontas, baldai, administravimo paslaugos, draudimas.
- Metai nevienodi — vienais butas tuščias, kitais pilnas. Mokestis seka rezultatą.
- Jums svarbus Sodros stažas ir socialinė apsauga.
- Nuomininkas yra juridinis asmuo, kuriam reikia sąskaitų.
Ką patikrinti prieš sprendimą
- Savo savivaldybės fiksuoto pajamų mokesčio dydį nuomos veiklai — savivaldybės tarybos sprendime.
- Verslo liudijimo pajamų ribas ir ribojimus pajamoms iš juridinių asmenų — VMI.
- Sodros įmokų pareigą ir dydį jūsų situacijai — Sodroje, nurodžius, ar dirbate pagal darbo sutartį.
- Individualios veiklos GPM suskaičiuotą pagal realias jūsų pajamas — VMI skaičiuokle.
- Deklaravimo terminą. Metinė pajamų deklaracija pateikiama pavasarį už praėjusius metus; tikslią datą kiekvieniems metams skelbia VMI.
Suskaičiuokite visus tris variantus su savo tikrais skaičiais. Ne su vidutiniais, o su savo: faktine nuoma, faktiniais tuščiais mėnesiais, faktinėmis išlaidomis.
Ko nepakeičia nė vienas režimas
Mokestinis režimas nekeičia nuomotojo pareigų. Visais trimis atvejais reikia rašytinės nuomos sutarties — kodėl ir kas joje turi būti, surašyta straipsnyje Buto nuomos sutartis, o sutartį galite paruošti su mūsų sutarties pagalba. Visais atvejais reikia aiškiai sutarti, kas moka komunalinius mokesčius — tai paaiškinta straipsnyje apie komunalinių mokesčių padalijimą — ir visais atvejais reikia tvarkingos pajamų apskaitos. Jei nuomojate legaliai, deklaruoti reikia visada; apie tai rašome straipsnyje Legali buto nuoma.
Praktiškai didžiausias skirtumas atsiranda apskaitoje. Individuali veikla reikalauja, kad galėtumėte parodyti, kiek gavote ir kiek išleidote, su dokumentais. Verslo liudijimas reikalauja mažiau, bet pajamų žurnalą vesti vis tiek reikia. Excel lentelė tam veikia, kol butas vienas — kur ji pradeda strigti, aprašyta straipsnyje Nuomos apskaita be Excel. Savitarna tą pačią informaciją surenka automatiškai: kiekvienas mokėjimas, sąskaita ir skola lieka vienoje vietoje, o metinė suma, kurios prašo deklaracija, susideda pati. Kaip mokesčių dalis atrodo Savitarnoje, galite pasižiūrėti skyriuje mokesčiai.
Režimą galima pasikeisti
Sprendimas nėra amžinas. Verslo liudijimą galima įsigyti tik daliai metų, o individualią veiklą — registruoti ir nutraukti. Tačiau tų pačių pajamų dviem režimais apmokestinti negalima, todėl keitimas tvarkomas per laikotarpių ribas, ir prieš tai verta pasitikslinti VMI, nuo kurios datos naujas režimas pradeda veikti jūsų atveju. Jei per metus pajamos ima augti greičiau, nei planavote, perskaičiuokite režimą nepasibaigus metams — ne balandį, kai deklaracija jau prieš akis.