Klausimas „kuriame Vilniaus rajone didžiausia nuomos grąža" skamba taip, lyg atsakymas būtų vienas rajono pavadinimas. Iš tikrųjų grąža yra dviejų skaičių santykis — kiek butas kainuoja ir kiek už jį moka nuomininkas — ir abu tie skaičiai keičiasi. Todėl šiame straipsnyje rasite ne rajonų reitingą, o būdą perskaityti nuomos kainų lentelę rajonas po rajono ir pačiam pamatyti, kur santykis jums palankiausias šiandien.
Grąža yra santykis, o ne rajonas
Bruto (bendroji) metinė nuomos grąža skaičiuojama paprastai:
plotas × rajono nuomos kaina už kvadratinį metrą × 12 ÷ buto kaina
Tai reiškia, kad rajonas pats savaime grąžos neduoda. Ją duoda dviejų dydžių skirtumas: kaip greitai kyla kvadratinio metro pardavimo kaina, lyginant su tuo, kaip kyla kvadratinio metro nuomos kaina. Ten, kur pirkimo kaina kyla sparčiau nei nuoma, grąža spaudžiama žemyn, net jei nuomos kainos tame rajone yra pačios aukščiausios mieste.
Detaliau apie patį skaičiavimą — kokį plotą imti, ką daryti su balkonu, kodėl bruto ir neto grąža skiriasi — rašėme atskirai: buto pajamingumas: kaip apskaičiuoti prieš perkant.
Kodėl čia nėra lentelės su rajonų skaičiais
Nuomos kainos keičiasi per metus, o skelbimų kainos — dar greičiau. Bet koks skaičius, įrašytas į straipsnio tekstą, po pusmečio jau klaidina. Todėl taisyklė paprasta: kiekviena nuomos kaina turi turėti datą. Jei matote „Pilaitėje nuoma yra tiek" be datos ir be šaltinio, tai ne duomenys, o nuogirdos.
Vilniaus rajonų nuomos kainų lentelę su jos pačios data rasite pajamingumo skaičiuoklės puslapyje. Prieš darydami bet kokią išvadą, pažiūrėkite tris dalykus:
- lentelės datą — kada kainos paskutinį kartą atnaujintos;
- ką tiksliai rodo skaičius — vidurkį ar medianą, visą butą ar kainą už kvadratinį metrą;
- ar į kainą įskaičiuoti komunaliniai mokesčiai — tai keičia rezultatą labiau, nei atrodo.
Kaip skaityti lentelę rajonas po rajono
Dirbkite ne su visu miestu iš karto, o su trimis keturiais rajonais, kuriuose realiai pirktumėte.
- Išsirinkite rajoną ir užsirašykite jo nuomos kainą už kvadratinį metrą kartu su lentelės data.
- Paimkite konkretų skelbimą, o ne „vidutinį butą": plotas, kaina, metai, aukštas.
- Suskaičiuokite bruto grąžą pagal formulę aukščiau.
- Pakartokite su kitu rajonu — tas pats butas skirtinguose rajonuose duoda skirtingą rezultatą, ir būtent tas skirtumas jus domina.
- Palyginkite ne procentus, o priežastis: kodėl viename rajone grąža didesnė? Dėl pigesnio kvadrato, dėl stipresnės nuomos, ar dėl to, kad butas prastesnės būklės ir jį teks tvarkyti?
Svarbu: rajono vidurkis yra atskaitos taškas, o ne jūsų buto kaina. Renovuotas butas su baldais nuomojamas brangiau už rajono vidurkį, o nerenovuotas pirmas aukštas prie gatvės — pigiau. Vidurkis pasako, ar jūsų lūkestis apskritai realus.
Ką reikia patikrinti, o ne priimti kaip taisyklę
Dažnai kartojama, kad miesto centre nuomos grąža mažesnė nei miegamuosiuose rajonuose, nes pardavimo kainos centre aukštos, o nuoma už kvadratinį metrą tiek nepakyla. Tai tendencija, o ne dėsnis. Patikrinkite ją lentelėje patys, prieš pirkdami — būtent dėl to lentelė ir yra viešai prieinama.
Vilniaus rajonus naudinga grupuoti taip, kaip jie elgiasi rinkoje:
- Senamiestis, Naujamiestis, Žvėrynas, Užupis — aukščiausios nuomos kainos, bet ir aukščiausia pirkimo kaina; čia dažniausiai lemia ne grąža, o turto vertės augimas ir trumpalaikės nuomos galimybė.
- Sovietinės statybos daugiabučių rajonai (Fabijoniškės, Justiniškės, Šeškinė, Karoliniškės, Pašilaičiai, Baltupiai, Lazdynai) — žemesnė pirkimo kaina už kvadratą; čia dažniausiai ir ieškoma geriausio santykio, bet reikia įvertinti namo būklę ir šildymo sąskaitas.
- Nauja statyba (Perkūnkiemis, Pilaitė, Šnipiškės, Naujamiesčio kvartalai) — nuoma stipri, butas nereikalauja remonto, tačiau pirkimo kaina jau įskaičiuoja būsimą nuomą.
- Antakalnis, Žirmūnai, Vilkpėdė, Naujininkai — labai nevienalyčiai; vidurkis čia apgaulingas, nes viename rajone telpa ir renovuoti, ir visiškai nepaliesti namai.
- Miesto pakraščiai (Naujoji Vilnia, Grigiškės, Paneriai) — pigiausias kvadratas, bet kartu ir mažiausia nuoma bei didesnė prastovos rizika.
Kiekvienai grupei galioja tas pats veiksmas: atsiverskite lentelę, pasižiūrėkite datą ir skaičių, ir patikrinkite, ar prielaida pasitvirtina.
Ko nuomos lentelė nepasako
Lentelė rodo nuomos kainą. Grąžą mažina tai, ko joje nėra:
- Prastovos. Du tušti mėnesiai per metus nukerta apie šeštadalį metinių pajamų. Rajonuose, kuriuose nuomininkų paklausa silpnesnė, prastovos ilgesnės — ir jos „suvalgo" visą tariamą pranašumą. Kaip sutrumpinti šį laiką, rašėme čia: kaip greitai išnuomoti būstą.
- Namo būklė ir kaupiamasis mokestis. Senas namas be renovacijos reiškia didesnes sąskaitas, dėl kurių nuomininkas derasi dėl mažesnės nuomos.
- Komunaliniai mokesčiai. Jei dalį jų mokate jūs, tai tiesiogiai mažina grąžą — kas ką moka, verta sutarti iš anksto: komunaliniai mokesčiai nuomojant butą.
- Remontas ir baldai. Pirmas paruošimas nuomai yra investicija, kurią reikia pridėti prie pirkimo kainos, o ne pamiršti.
- Nuomininkų kaita. Studentiški rajonai gali duoti stiprią nuomą, bet keisti nuomininką kas metus brangiau nei nuomoti šeimai kelerius metus iš eilės.
Nuo bruto prie to, kas lieka kišenėje
Bruto grąža tinka rajonams palyginti tarpusavyje. Sprendimui pirkti jos neužtenka, nes nuo nuomos pajamų dar nuskaičiuojami mokesčiai ir išlaidos.
Apmokestinimo būdą — gyventojų pajamų mokestį ar verslo liudijimą — pasirenkate jūs, o skaičiai skiriasi pagal rajoną ir keičiasi kiekvienais metais, todėl jų čia nenurodome. Galiojančius tarifus ir savivaldybės nustatytas verslo liudijimo kainas pasitikrinkite oficialiuose šaltiniuose arba suskaičiuokite mokesčių skaičiuoklėje; kaip pasirenkama tarp dviejų būdų, aprašyta straipsnyje buto nuomos mokesčiai: verslo liudijimas ar 15 % GPM.
Dalį išlaidų galima atimti iš pajamų — tai irgi keičia galutinį rezultatą: kokias nuomos išlaidas galima atimti.
Praktinis palyginimo lapas
Prieš pasirašydami preliminariąją sutartį, dviem ar trims butams iš skirtingų rajonų užpildykite tą patį sąrašą:
- buto plotas ir prašoma kaina;
- rajono nuomos kaina už kvadratinį metrą ir lentelės data;
- realistiška nuoma būtent šiam butui (ne vidurkis, o pataisytas vidurkis pagal būklę);
- paruošimo nuomai išlaidos;
- prognozuojamos prastovos per metus;
- bruto grąža;
- mokesčiai ir nuolatinės išlaidos;
- kas lieka per mėnesį.
Kai tas pats lapas užpildytas trims butams, rajonų klausimas dažniausiai atsako pats: laimi ne gražiausias rajono pavadinimas, o butas, kurio nuoma lentelėje patvirtinta, o kaina nesuvalgė visos būsimos nuomos.
Grąža nėra vienintelis kriterijus
Didžiausia bruto grąža dažnai randama ten, kur didžiausia ir rizika: prastesnės būklės namai, silpnesnė paklausa, dažnesnė nuomininkų kaita. Jei planuojate laikyti butą ilgai, stabilus nuomininkas ir mažesnė kaita gali būti vertingesni už pusę procentinio punkto grąžos — apie tai plačiau ilgalaikė butų nuoma: privalumai ir trūkumai nuomotojui. O jei butų jau keli, skirtumą dažnai lemia nebe rajonas, o tai, kiek laiko atima jų priežiūra: kelių butų nuoma.
Tad teisingas klausimas yra ne „kuris rajonas geriausias", o „kokia yra šio buto grąža pagal šiandienos nuomos lentelę". Pirmasis klausimas atsakymo neturi, antrasis — turi, ir jį galite suskaičiuoti per kelias minutes.