Skelbimas yra pardavimo tekstas. Jis parašytas ne tam, kad padėtų jums apskaičiuoti nuomos grąžą, o tam, kad kuo daugiau žmonių atvyktų į apžiūrą. Tai nereiškia, kad jame kas nors klaidinga – tik tai, kad svarbiausi nuomotojui skaičiai dažniausiai lieka už kadro. Jei butą pirksite nuomai, prieš siūlydami kainą turite žinoti bent tiek, kiek žino pardavėjas.
Šis tekstas – apie tai, ką iš skelbimo galima išskaityti, ką reikia atskirai pasitikrinti ir kokį vieną skaičių verta turėti šalia prašomos kainos jau skelbimo lange.
Ką skelbimas pasako ir ko ne
Tipinis skelbimas pateikia plotą, kambarių skaičių, aukštą, namo statybos metus, šildymo tipą, mikrorajoną ir prašomą kainą. Visa tai naudinga, bet nė vienas iš šių laukų neatsako į nuomotojo klausimą: kiek šis butas uždirbs per metus ir ar už tą pačią sumą kitur neuždirbtų daugiau.
Ko skelbime beveik niekada nebus:
- už kiek panašūs butai tame rajone realiai išnuomojami, o ne už kiek jie siūlomi;
- kiek kainuoja komunaliniai žiemos mėnesį ir kas tą sumą mokės;
- ar namas turi kaupiamąjį fondą, skolų, suplanuotą renovaciją;
- kiek pinigų reikės iki pirmo nuomininko – baldai, technika, smulkus remontas;
- kiek laiko butas stovės tuščias tarp nuomininkų.
Tai ne spragos skelbime – tiesiog visa tai yra jūsų, o ne pardavėjo, pusėje.
Plotas: kuris skaičius lemia nuomos kainą
Nuomos kaina rajone paprastai skaičiuojama už kvadratinį metrą, todėl plotas yra pagrindinis daugiklis visuose skaičiavimuose. Verta atkreipti dėmesį, ar skelbime nurodytas bendras plotas, ar naudingasis, ir ar į jį neįskaičiuota tai, kas nuomininkui nėra gyvenamoji erdvė: balkonas, terasa, mansardos dalis su žemomis lubomis, rūsys.
Tikslūs plotai yra Registrų centro duomenyse ir buto plane. Jei skelbime nurodytas skaičius didesnis už registre esantį, jūsų pajamingumo skaičiavimas bus optimistiškesnis, nei būtų realybėje, nes nuomininkas moka už tai, kuo gali naudotis.
Taip pat svarbu, kaip plotas padalintas. 55 m² su dviem atskirais kambariais ir virtuve nuomojasi kitaip nei toks pat plotas su pereinamu kambariu – rinka už patogų planą moka daugiau net ir tame pačiame name.
Namas, šildymas ir tai, ko nuomininkas nepakels
Nuomininkas sprendimą priima pagal visą mėnesio sumą – nuomą plius komunalinius. Todėl namo ir šildymo tipas tiesiogiai riboja nuomos kainą, kurią galėsite prašyti.
Prieš pasiūlymą pasitikrinkite:
- šildymo būdą (centrinis, individualus dujinis, kolektorinis, elektra) ir, jei įmanomas, kelių žiemos mėnesių realias sąskaitas;
- energinio naudingumo klasę – ji nurodoma pastato sertifikate, ne skelbimo tekste;
- ar namas renovuotas, ar renovacija tik planuojama, ir kas po pirkimo mokės jos įmokas;
- namo administratorių ar bendriją: ar yra įsiskolinimų, kaupiamojo fondo likutis, artimiausi planuojami darbai;
- stovėjimo vietos, laiptinės ir įėjimo būklę – tai pirmas dalykas, kurį mato kandidatas į nuomininkus.
Šią informaciją gausite paklausę namo administratoriaus arba pardavėjo ir paprašę pateikti dokumentus. Jei atsakymo nėra, tai irgi atsakymas.
Dokumentai, kuriuos verta pamatyti iki pasiūlymo
Nuomai pirktam butui svarbu ne tik būklė, bet ir tai, ar jį galėsite laisvai nuomoti. Pasitikrinkite Registrų centro išrašą ir jame esančius įrašus:
- kas yra savininkas ir ar jų ne vienas;
- ar nėra areštų, hipotekos, servitutų ar kitų apribojimų;
- ar paskirtis yra gyvenamoji (ne komercinė, ne apgyvendinimo);
- ar nėra neįregistruotų rekonstrukcijų – sujungtas kambarys ar perkelta virtuvė registre turi atsispindėti;
- ar bute nėra deklaruotų pašalinių asmenų ir ar neveikia dar nepasibaigusi nuomos sutartis.
Jei butas perduodamas su esamu nuomininku, perskaitykite tą sutartį nuo pradžios iki galo: terminą, nutraukimo tvarką, depozito likimą, kainos kėlimo nuostatas. Ką tokia sutartis privalo turėti, aprašyta straipsnyje apie buto nuomos sutartį, o dažniausios jos klaidos – čia. Paveldėta bloga sutartis yra reali pirkimo kaina, tik nematoma skelbime.
Prašoma kaina nėra rinkos kaina
Skelbime nurodyta suma – pardavėjo pageidavimas. Realios sandorių kainos skiriasi, o kiek – priklauso nuo rajono, namo tipo ir to meto rinkos, todėl vieno universalaus procento čia nėra ir neverta jo prisiimti iš galvos.
Kur ieškoti atramos:
- Registrų centro skelbiama nekilnojamojo turto sandorių statistika pagal savivaldybes ir rajonus;
- kiek laiko tas pats skelbimas jau kabo ir ar kaina buvo mažinta;
- panašių butų tame pačiame ar kaimyniniame name skelbimai – ne vienas, o visa jų grupė.
Svarbiausia nuostata: nuomotojui kaina yra ne tikslas, o vardininkas trupmenoje. Tas pats butas už 10 % mažesnę kainą yra visiškai kitas investicinis objektas, net jei nuoma nepasikeis nė euru.
Pajamingumas šalia kainos
Čia ir slypi pagrindinė skelbimo problema: jis parodo kainą, bet neparodo grąžos. O grąžą galima apskaičiuoti iš dalykų, kurie jau yra prieš akis – ploto, rajono ir kainos.
Bruto (neatskaičius mokesčių ir išlaidų) pajamingumo logika paprasta: plotas × rajono nuomos kaina už kvadratinį metrą × 12 ÷ buto kaina. Rezultatas – procentas, kurį galima prilygint kitam butui, kitam rajonui, kitam aukštui.
Būtent tam skirtas pajamingumo plėtinys: naršant skelbimus jis skaičiuoja šį bruto pajamingumą ir parodo jį ten pat, kur matote prašomą kainą. Taip nereikia kas kartą atsidarinėti skaičiuoklės ir ieškoti rajono nuomos vidurkio – skaičius stovi šalia skelbimo tuo momentu, kai jis dar gali pakeisti sprendimą.
Jei norite suprasti, kaip tas skaičius sudedamas žingsnis po žingsnio, tai išdėstyta straipsnyje buto pajamingumas: kaip apskaičiuoti prieš perkant. O kaip pajamingumas skiriasi tarp rajonų, matysite apžvalgoje apie Vilniaus rajonų nuomos grąžą.
Ko bruto pajamingumas neparodo
Bruto skaičius yra lyginimo įrankis, ne pažadas. Jis sąmoningai neįskaičiuoja to, kas vėliau nugraužia dalį pajamų:
- mokesčių – pasirinkimas tarp individualios veiklos ir fiksuoto tarifo keičia galutinį rezultatą, o tarifai ir lengvatos kinta, todėl juos tikrinkite VMI arba perskaitykite apie buto nuomos mokesčius;
- tuščių mėnesių – vienas mėnuo be nuomininko per metus sumažina metines pajamas maždaug dvyliktąja dalimi;
- remonto ir priežiūros – nuo buitinės technikos iki namo mokesčių; kurias iš šių sumų galima atimti iš pajamų, surašyta atskirai;
- įsirengimo kaštų – baldai ir technika dažnai yra dviejų–trijų mėnesių nuomos vertės suma, ir ji mokama dar iki pirmo įplaukusio euro;
- sandorio išlaidų – notaras, registracija, tarpininkai; jų tarifai priklauso nuo sandorio vertės, tad pasitikslinkite konkrečiai savo atvejui.
Praktinis būdas: paskaičiuokite bruto pajamingumą, tada atskirai užsirašykite šias penkias eilutes eurais per metus. Jei butas atrodo patraukliai tik tol, kol šios eilutės neįrašytos, vadinasi, atsakymas jau yra.
Ką paklausti apžiūroje
Apžiūra – paskutinė vieta, kur dar galima pataisyti skaičius prieš pasiūlymą:
- kiek šis butas buvo nuomotas iki šiol ir už kiek;
- kada paskutinį kartą keisti vamzdžiai, elektros instaliacija, langai, šildymo katilas;
- kas iš baldų ir technikos lieka – ir ar tai veikia;
- kaip girdisi kaimynai ir gatvė vakare, o ne vidury dienos;
- kiek kainavo šildymas šalčiausią mėnesį.
Atsakymus verta fiksuoti raštu. Jie pravers ir derantis dėl kainos, ir vėliau rengiant buto perdavimo–priėmimo aktą bei planuojant, ką padaryti iki pirmos apžiūros.
Sąrašas prieš siūlant kainą
- Plotas patikrintas registre, ne tik skelbime.
- Žinote rajono nuomos kainą už kvadratinį metrą ir bruto pajamingumą prie prašomos kainos.
- Turite bent vieno žiemos mėnesio komunalinių sąskaitą.
- Peržiūrėtas Registrų centro išrašas: savininkai, apribojimai, paskirtis.
- Patikrinta namo būklė, fondas ir renovacijos planai.
- Suskaičiuoti įsirengimo ir sandorio kaštai eurais.
- Prašoma kaina palyginta su realiomis rajono sandorių kainomis.
- Jei butas su nuomininku – sutartis perskaityta iki galo.
Kai šie aštuoni punktai užpildyti, pasiūlymą siūlote ne už butą iš skelbimo, o už skaičių, kurį pats patikrinote.