Šeima su vaikais daugeliui nuomotojų yra geriausias nuomininkas: gyvena ilgai, nekelia vakarėlių, rūpinasi butu kaip savo. Bet sutartis šeimai rašoma kitaip nei sutartis vienam žmogui. Keičiasi tai, kas yra nuomininkas, kaip veikia deklaravimas, kiek laiko reikia įspėti prieš nutraukimą ir ko realiai galima prašyti iš depozito. Žemiau — punktai, kuriuos verta sutvarkyti dar prieš pirmąją apžiūrą.
Kas sutartyje yra nuomininkas, o kas – tik gyvenantis asmuo
Svarbiausias sprendimas: nuomininkas yra tas, kas pasirašo ir atsako už pinigus. Vaikai nepasirašo ir nuomininkais netampa.
Praktikoje veikia tokia struktūra:
- Nuomininkai — abu pilnamečiai partneriai ar sutuoktiniai. Abu pasirašo, abu atsako.
- Kartu gyvenantys asmenys — atskiras sutarties punktas su vardais ir gimimo metais (asmens kodų vaikams reikalauti nereikia). Tai ne formalumas: šis sąrašas vėliau leidžia pasakyti, kiek žmonių bute turi teisę gyventi.
Kodėl verta, kad pasirašytų abu suaugusieji? Jeigu nuomininkas tik vienas, o skyrybų ar išsikėlimo atveju bute lieka antrasis — jūsų reikalavimas nukreiptas į žmogų, kurio bute jau nėra. Kai pasirašo abu, prašoma iš abiejų.
Atskirai įrašykite solidarią atsakomybę: kad kiekvienas nuomininkas atsako už visą nuomą ir komunalinius mokesčius, o ne tik už „savo dalį“. Jei to sutartyje nėra, atsakomybės apimtis gali būti aiškinama kitaip, ir skolą teks dalyti. Vienas aiškus sakinys sutartyje šį klausimą uždaro.
Asmenų sąrašo keitimas: gimęs vaikas, atvykusi mama
Šeima per trejus metus pasikeičia. Gimsta vaikas, atvyksta gyventi senelė, pas vaikus kraustosi studentas brolis. Sutartyje aprašykite, kas vyksta tada.
Protinga nuostata:
- Vaikams, kurie gimsta ar yra nuomininkų globojami, sutikimo nereikia — pakanka informuoti. Priešinga nuostata atrodo nedraugiškai ir praktiškai neveikia.
- Kiti pilnamečiai gyventojai — tik raštiniu nuomotojo sutikimu. Čia ir yra tikroji riba: su naujais suaugusiais keičiasi apkrova butui, komunaliniai mokesčiai ir subnuomos rizika.
- Nuomininkai privalo informuoti per nustatytą terminą (pvz., 14 dienų), jei gyventojų sąrašas pasikeitė.
Taip pat įrašykite, kad buto negalima subnuomoti ar apgyvendinti trečiųjų asmenų be sutikimo. Trumpos giminių svečių vizitos — normalu, ir to riboti nereikia; aprašyti verta tik ilgesnį gyvenimą. Kaip tiksliai formuluojami svečių, gyvūnų ir rūkymo punktai, aprašyta straipsnyje gyvūnai, rūkymas ir svečiai nuomos sutartyje.
Gyvenamosios vietos deklaravimas: ką reiškia leisti
Šeimai su vaikais deklaravimas nėra kaprizas. Nuo deklaruotos vietos priklauso priskyrimas mokyklai ar darželio eilė, šeimos išmokos, šeimos gydytojas. Tad šį klausimą jums tikrai užduos — geriau turėti atsakymą iš anksto.
Ką svarbu žinoti:
- Deklaruoti svetimame bute galima tik turint buto savininko sutikimą. Sutikimą galite duoti pačioje nuomos sutartyje arba atskiru dokumentu.
- Deklaravimas nesukuria jokių teisių į butą. Deklaruotas asmuo netampa savininku, negauna papildomų teisių gyventi po sutarties pabaigos ir nedalyvauja buto valdyme. Tai tik registro įrašas apie gyvenamąją vietą.
- Nepilnamečių deklaravimas eina paskui tėvus — mažamečio vaiko vieta deklaruojama ten, kur deklaruoti jo tėvai ar vienas iš jų. Praktinė išvada nuomotojui: susitvarkius su tėvų deklaravimo duomenimis, vaiko klausimas paprastai išsisprendžia kartu.
- Deklaravimo ir išdeklaravimo tvarką reglamentuoja Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymas, o kreipiamasi į savivaldybę. Tvarka ir terminai laikui keičiasi — konkrečius žingsnius pasitikrinkite savo savivaldybės administracijoje arba aktualioje įstatymo redakcijoje, o ne pagal tai, ką kaimynas darė prieš penkerius metus.
Sutartyje įrašykite nuomininkų pareigą išdeklaruoti save ir kartu gyvenančius asmenis per nustatytą terminą po sutarties pabaigos ir nurodykite, kad nuomotojas turi teisę patvirtinti išsikėlimo faktą savivaldybei. Tai dažniausia vieta, kur nuomotojas vėliau pralaimi laiką.
Atskira tema – nuomos deklaravimas Valstybinei mokesčių inspekcijai; jis su gyvenamosios vietos deklaravimu nesusijęs ir nuo gyventojų skaičiaus nesikeičia. Jei nuomojate giminaičiams, naudinga perskaityti, ar reikia deklaruoti nuomą giminaičiui, o apmokestinimo pasirinkimas aprašytas straipsnyje apie buto nuomos mokesčius.
Terminas ir įspėjimas: kodėl su šeima jis ilgesnis
Civilinis kodeksas gyvenamosios patalpos nuomą traktuoja kaip socialiai svarbią sutartį, o ne kaip bet kokį verslo susitarimą. Praktinės pasekmės dvi:
- Nuomotojo įspėjimo terminas nutraukiant neterminuotą sutartį yra ilgas — skaičiuojamas mėnesiais, ne savaitėmis. Tikslų terminą ir straipsnį patikrinkite aktualioje CK redakcijoje Teisės aktų registre, nes tai ne ta vieta, kur verta spėti.
- Iškeldinimas, kai bute gyvena nepilnamečių, užima daugiau laiko. Teismas gali atsižvelgti į vaikų interesus ir suteikti laiko kitam būstui susirasti, o procese paprastai dalyvauja vaiko teisių apsaugą vykdanti institucija. Tai nereiškia, kad šeimos iškeldinti neįmanoma — reiškia, kad terminai ilgesni ir dokumentai turi būti tvarkingi.
Iš to seka paprastas pasirinkimas: su šeima dažniausiai verta rinktis terminuotą sutartį su protingu terminu (metai ar daugiau) ir aiškiu pratęsimo mechanizmu. Skirtumus esame aprašę straipsnyje terminuota ar neterminuota nuomos sutartis, o nuomotojo galimybes nutraukti — nuomos sutarties nutraukimas: nuomotojo teisės.
Dar vienas niuansas, kurio nerasite kodekse: mokslo metai. Šeima su mokinių retai kraustosi sausį. Sutarties pabaigą derinant prie vasaros, šansai, kad nuomininkai norės pratęsti, o ne išeiti, didesni.
Depozitas ir buto būklė, kai bute vaikai
Dažniausia klaida — bausti nuomininkus už tai, kas yra normalus nusidėvėjimas. Nutrinti grindjuostės, pirštų žymės ant sienų prie šviesos jungtuko, prasitrynęs sofos kampas po trejų metų — tai eksploatacija, ne nuostolis. Išdaužtas stiklas, sulaužytos durys, flomasteriu ištapytos sienos — nuostolis.
Kad šią ribą būtų galima įrodyti, reikia dviejų dalykų:
- Perdavimo–priėmimo aktas su fotografijomis ir matuoklių rodmenimis. Be jo praktiškai neįmanoma pasakyti, kas buvo prieš ir kas po — plačiau buto perdavimo–priėmimo akte.
- Inventoriaus sąrašas su baldų ir technikos būkle. Kaip jį surašyti, aprašyta straipsnyje apie inventoriaus sąrašą nuomos sutartyje.
Depozito dydį ir grąžinimo tvarką aprašykite skaičiais ir terminais: kiek, per kiek dienų po išsikėlimo, už ką galima išskaičiuoti. Standartinės praktikos ir dažnų klaidų ieškokite straipsniuose depozitas nuomojant butą ir buto nuomos sutartis su depozitu.
Saugumo klausimą irgi verta užfiksuoti. Nuomotojas butą privalo perduoti tinkamą gyventi, tad jei virtuvės baldai ar laiptų turėklai ant paskutinių kojų, geriau sutvarkyti prieš nuomą. O langų ribotuvus, kampų apsaugas ar vonios kilimėlius nuomininkai dažniausiai įsirengia patys — sutartyje tiesiog leiskite nedarančius pakeitimų įrengimus ir sutarkite, kad išsikeldami juos nuims ir skyles užtaisys.
Komunaliniai mokesčiai keičiasi su gyventojų skaičiumi
Šeimos bute vandens ir elektros bus daugiau, o dalis mokesčių skaičiuojama nuo deklaruotų ar faktinių gyventojų skaičiaus — pavyzdžiui, atliekų rinkliavos dalis daugelyje savivaldybių. Tai reiškia:
- sutartyje aiškiai atskirkite, kuriuos mokesčius moka nuomininkas, o kuriuos — savininkas (kaupiamąsias įmokas, namo renovaciją, nekilnojamojo turto mokestį dažniausiai savininkas);
- jei rinkliava keičiasi dėl gyventojų skaičiaus, įrašykite, kad šį pokytį apmoka nuomininkas;
- reikalaukite rodmenų deklaravimo kas mėnesį ir sutarkite, kas tai daro.
Padalijimo logika ir dažniausios ginčų vietos surašytos straipsnyje apie komunalinių mokesčių padalijimą.
Ką pasiruošti prieš pasirašymą
Sutarčiai su šeima reikia šiek tiek daugiau duomenų nei įprastai:
- abiejų pilnamečių nuomininkų vardai, asmens kodai, kontaktai;
- kartu gyvenančių vaikų vardai ir gimimo metai;
- jūsų, kaip savininko, duomenys ir nuosavybės pagrindas;
- sprendimas dėl deklaravimo (leidžiate ar ne) ir išdeklaravimo terminas;
- nuomos kaina, depozitas, mokėjimo data, komunalinių padalijimas;
- terminas ir įspėjimo terminai abiem pusėms.
Tuos pačius duomenis klausia ir sutarties pildymo forma /sutartis — pirmas klausimas apie tai, kam nuomojate, kaip tik ir nulemia, ar sutartyje atsiras kartu gyvenančių asmenų sąrašas, deklaravimo sutikimas ir solidarios atsakomybės punktas. Bendrą reikalingų duomenų sąrašą rasite straipsnyje buto nuomos sutartis: kas joje turi būti, o jei planuojate sutartį registruoti, pravers nuomos sutarties registracija Registrų centre.
Ir paskutinis dalykas, kurio nereikėtų daryti: rašyti sutartyje nuostatų, kad bute negali gyventi vaikai, arba imti didesnį depozitą vien dėl to, kad šeima su vaikais. Pirmoji nuostata ginčo atveju greičiausiai nieko negelbės, o antroji sukuria diskriminavimo rizikos klausimą. Jei rizika neramina, ją valdykite tuo, kas tikrai veikia — tvarkingu aktu, tikru depozitu, aiškiomis taisyklėmis ir nuomininkų mokumo patikrinimu.