Kai butas atitenka seseriai, sūnui ar pusbroliui, klausimas beveik visada tas pats: ar VMI tai apskritai rūpi. Aplinkiniai dažnai atsako iš nuojautos – „savam juk galima“. Tikrasis atsakymas paprastesnis ir kartu griežtesnis: mokestinė pareiga kyla ne iš giminystės, o iš to, ar jūs, kaip buto savininkas, gaunate naudą. Jei naudos nėra, nėra ir nuomos pajamų. Jei nauda yra – net ir ne pinigais, net ir mažesnė už rinkos kainą – ją reikia deklaruoti lygiai taip pat, kaip nuomojant nepažįstamam žmogui.
Pagrindinė taisyklė: deklaruojama gauta nauda, ne giminystės laipsnis
Gyventojų pajamų mokestis Lietuvoje skaičiuojamas nuo faktiškai gautų pajamų. Nuomos atveju tai yra tai, ką savininkas realiai gauna už leidimą naudotis jo turtu: pinigai į sąskaitą, pinigai į rankas, taip pat nauda natūra – apmokėtos jūsų asmeninės išlaidos, atlikti darbai ar kitos vertybės, gautos už naudojimąsi butu.
Iš to išeina trys praktinės pasekmės:
- Giminystė nėra atleidimo pagrindas. Mokesčių įstatymuose nėra nuostatos „nuoma artimam asmeniui neapmokestinama“. Jei gaunate nuomos mokestį iš dukros, tai tokios pačios nuomos pajamos, kaip ir iš svetimo žmogaus.
- Neatlygintinis naudojimasis nėra nuoma. Jei giminaitis gyvena jūsų bute nieko už tai nemokėdamas ir neatlygindamas kitu būdu, jūs negaunate pajamų – vadinasi, nėra ką deklaruoti kaip nuomos pajamas.
- Deklaruojama tai, kas gauta, o ne tai, kiek butas „galėtų“ duoti. Jei imate mažiau nei rinkos kaina, deklaruojama faktiškai gauta suma, ne hipotetinė.
Paskutinį punktą verta paminėti su išlyga. Sandoriams tarp susijusių asmenų mokesčių administratorius turi teisę vertinti, ar sandoris nėra dirbtinis, ir tam tikrais atvejais taikyti rinkos vertės principą. Ar konkrečiu atveju mažesnė nei rinkos kaina sukels papildomų klausimų, priklauso nuo aplinkybių, todėl esant dideliam atotrūkiui nuo rinkos geriausia pasikonsultuoti su VMI arba apskaitos specialistu.
Trys atvejai ir ką su kiekvienu daryti
1. Giminaitis moka nuomą (rinkos ar beveik rinkos kaina)
Tai įprasta nuoma, tik su pažįstamu nuomininku. Pareigos tokios pačios: sudaryti sutartį, fiksuoti mokėjimus ir metinėje deklaracijoje nurodyti per metus gautas nuomos pajamas. Patogiausia, kai pinigai pervedami į banko sąskaitą su paskirtimi „nuoma už [mėnuo]“ – tada ir suma, ir jos pobūdis savaime dokumentuoti.
2. Giminaitis moka mažiau arba nereguliariai
Dažniausia realybė: „kiek galės, tiek duos“. Mokestine prasme čia nieko ypatingo – deklaruojama tiek, kiek per metus faktiškai gauta. Problema kyla ne dėl mokesčio, o dėl apskaitos: kai suma kas mėnesį kitokia, o dalis mokama grynaisiais, metų gale niekas nebeatsimena tikslios sumos. Todėl nereguliarūs mokėjimai reikalauja daugiau tvarkos, ne mažiau.
3. Giminaitis gyvena nemokamai
Jei atlygio nėra jokia forma, nuomos pajamų taip pat nėra. Civiliniame kodekse tokia situacija turi atskirą pavadinimą – panauda, t. y. neatlygintinis naudojimasis daiktu. Panaudos sutartis nėra nuomos sutartis, ir jos pagrindu savininkas nuomos pajamų negauna.
Dvi smulkmenos, kurios šį atvejį dažnai sujaukia:
- Jei giminaitis savo vardu moka tik už savo suvartotus komunalinius (elektra, vanduo, šildymas), tai nėra jūsų pajamos – jis apmoka savo paties vartojimą.
- Jei giminaitis už jus apmoka išlaidas, kurios yra savininko, o ne gyventojo pareiga (pavyzdžiui, jūsų buto kreditą, nekilnojamojo turto mokestį ar kapitalinį remontą), tai jau gali būti traktuojama kaip nauda jums. Riba tarp „jis moka už tai, ką vartoja“ ir „jis moka už tai, ką turėčiau mokėti aš“ yra ta vieta, kurioje nemokamas gyvenimas tyliai pasidaro nuoma. Kaip išlaidas korektiškai padalyti, aprašyta straipsnyje apie komunalinių mokesčių padalijimą.
Atskiras klausimas – ar pats giminaitis gauna apmokestinamą naudą, nemokamai gyvendamas jūsų bute. Čia atsakymas priklauso nuo giminystės laipsnio ir nuo dovanų bei paramos apmokestinimo taisyklių, kurios artimiems giminaičiams yra kitokios nei tolimiems. Šios dalies nenurodysiu konkrečiai: ji per daug priklauso nuo situacijos, todėl ją tikslinga patikrinti VMI konsultacijų skyriuje arba paskambinus į VMI.
Kodėl sutartis reikalinga net tada, kai nuomininkas – artimas žmogus
Giminystė nepanaikina nė vienos iš sutarties funkcijų. Sutartis fiksuoja, kuo remiantis žmogus gyvena jūsų bute, kas moka už ką ir kokiomis sąlygomis naudojimasis baigiasi.
- Nuomos sutartis – kai yra atlygis. Joje užrašoma suma, mokėjimo data, depozitas (jei yra), komunalinių dalybos ir įspėjimo terminai. Ką į ją įtraukti, surašyta straipsnyje apie buto nuomos sutartį.
- Panaudos sutartis – kai atlygio nėra. Jos didžiausia vertė būtent mokestinė: tai dokumentas, rodantis, kad naudojimasis neatlygintinis, o ne nedeklaruota nuoma.
Be dokumento jūs atsiduriate nepatogioje pozicijoje: jei kada nors kiltų klausimas, kodėl bute gyvena ne savininkas, vienintelis paaiškinimas būtų žodinis. Su šeima tai veikia tol, kol santykiai geri. Apie tai, kas iš tikrųjų sudaro legalią nuomą, plačiau – straipsnyje legali buto nuoma.
Sutarties registracija Registrų centre nėra deklaravimo pareigos dalis – tai atskiras veiksmas su savo paskirtimi, aprašytas straipsnyje apie sutarties registraciją.
Ką ir kada deklaruoti
Jei nuomos pajamų per metus buvo, jos nurodomos metinėje gyventojo pajamų deklaracijoje, pildomoje VMI Elektroninio deklaravimo sistemoje už praėjusius kalendorinius metus. Deklaravimo terminas įprastai yra gegužės 1 d., tačiau kiekvienų metų terminą ir deklaracijos formos numerį verta pasitikrinti VMI svetainėje – formos ir smulkios tvarkos detalės laikui bėgant keičiasi.
Taikomo tarifo čia specialiai nenurodau. Nuomos pajamų apmokestinimas priklauso nuo pasirinkto būdo (pajamos pagal nuomos sutartį, individuali veikla ar verslo liudijimas), o tarifai bei riba, iki kurios taikomas vienas, o ne kitas tarifas, keičiasi pagal metus. Aktualius skaičius žiūrėkite VMI arba Gyventojų pajamų mokesčio įstatyme. Būdų skirtumai palyginti straipsniuose buto nuomos mokesčiai Lietuvoje ir verslo liudijimas ar individuali veikla, o pati deklaravimo eiga – straipsnyje nuomos pajamų deklaravimas. Kiek mokesčių susidaro jūsų atveju ir kaip juos tvarkyti kas mėnesį, galite pasižiūrėti mokesčių skyriuje.
Svarbu ir tai, kad pasirinktas būdas lemia, ar išlaidas galima atimti iš pajamų. Dalis nuomotojų automatiškai mano, kad remontas ar komunaliniai mažina mokestį – taip būna ne visada. Kas ir kada atimama, surašyta straipsnyje apie nuomos išlaidų atėmimą.
Folkloras, kurį verta pamiršti
- „Savam nuomoju, tai ne nuoma.“ Nuomą nuoma daro atlygis, ne nuomininko pavardė.
- „Nėra sutarties – nėra pajamų.“ Pareiga deklaruoti kyla iš gautų pajamų, o ne iš to, ar sutartis pasirašyta. Sutarties nebuvimas pareigos nepanaikina.
- „Grynieji nesiskaito.“ Pajamų forma mokestinės pareigos nekeičia. Grynieji tik pablogina jūsų pozicijas, nes nelieka įrodymų, kokia suma iš tikrųjų buvo gauta.
- „Deklaruosiu, kai suma bus didesnė.“ Minimalios „neapmokestinamos“ nuomos sumos, nuo kurios pareiga tik prasidėtų, nuomos pajamoms nėra numatyta. Jei kyla klausimas dėl konkrečios situacijos, pigiau užduoti jį VMI nei spėti.
Praktinė tvarka, kad metų gale neliktų spėlionių
Su giminaičiais pagrindinė rizika ne mokestis, o netvarka: mokėjimai praleidžiami, susitarimai keičiasi žodžiu, o po poros metų nebeaišku, kas už ką sumokėta. Minimalus rinkinys, kurį verta turėti:
- Dokumentas – nuomos arba panaudos sutartis, pasirašyta abiejų pusių.
- Pinigų kelias – mokėjimai banko pervedimu su paskirtimi, ne grynaisiais.
- Mėnesinis įrašas – kiek priklausė, kiek gauta, kada. Minimalus variantas – nuomos sąskaita giminaičiui; ką joje nurodyti, aprašyta straipsnyje apie nuomos sąskaitą nuomininkui.
- Komunalinių atskyrimas – aišku, kurios sąskaitos yra gyventojo, kurios savininko.
- Metinė suma vienoje vietoje – kad deklaravimo metu nereikėtų iš naujo perskaičiuoti banko išrašų.
Jei apskaitą vedate lentelėje, prieš deklaravimą patikrinkite, ar ji dar atitinka banko išrašą – būtent ten dažniausiai išsiskiria skaičiai. Kodėl lentelė ilgainiui ima strigti, aprašyta straipsnyje nuomos apskaita be Excel.
Trumpai: nuoma giminaičiui nėra atskira mokestinė kategorija. Yra tik vienas klausimas – ar jūs už naudojimąsi butu gaunate naudą. Jei gaunate, deklaruojate; jei negaunate, turite tai pagrįsti dokumentu.