Depozitas nuomos sutartyse dažniausiai sutelpa į vieną sakinį: „Nuomininkas sumoka 500 EUR depozitą." Kol viskas gerai, to sakinio pakanka. Kai nuomininkas išsikrausto, o virtuvės stalviršis nupjautas, o paskutinis mėnuo nesumokėtas, būtent tas sakinys ir sprendžia, ar galite ką nors atskaityti. Praktiškai visada paaiškėja, kad nesprendžia. Šis tekstas – apie depozito punktą po žodžio: ką jame įrašyti, kad jis veiktų, ir kodėl pusė jūsų manymo apie depozitą sutartyje tiesiog nėra.
Depozitas gyvena tik sutartyje
Svarbiausias dalykas, kurį verta suprasti prieš rašant: Civilinio kodekso gyvenamosios patalpos nuomos nuostatos depozito atskirai nereglamentuoja. Nėra nustatytos maksimalios sumos, nėra įstatyminio grąžinimo termino, nėra reikalavimo pinigus laikyti atskiroje sąskaitoje ar mokėti už juos procentus. Depozitas – sutartinė užtikrinimo priemonė, todėl jis turi tiek galios, kiek jam duoda jūsų sutartis.
Iš to seka paprasta išvada: viskas, ko nėra depozito punkte, ginant savo poziciją neegzistuoja. Negalite atskaityti už tai, kas nesurašyta. Negalite laikyti pinigų neribotai, jei terminas nenurodytas – nuomininkas visada gali reikalauti grąžinti, o jūs turėsite įrodinėti, kodėl negrąžinote.
Kas Kodekse yra ir ko sutartis nepakeis – bendrosios nuomininko ir nuomotojo pareigos, įskaitant pareigą grąžinti patalpas tokios būklės, kokios gautos, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą. Apie jas rašėme atskirai: nuomininko ir nuomotojo pareigos. Konkrečių straipsnių numerių čia specialiai nenurodau – redakcijos keičiasi, o aktualią versiją visada rasite Teisės aktų registre.
Mėnesių skaičius ir kaip jis įrašomas
Rinkoje įprasta sutarti dėl vieno arba dviejų mėnesių nuomos. Dviejų paprastai prašoma, kai butas su baldais ir technika, kai nuomininkas su gyvūnu arba kai nuomojama trumpesniam terminui.
Punkte turi būti keturi dalykai:
- Suma skaičiais ir mėnesiais – „depozitas 600 EUR, lygus vieno mėnesio nuomos mokesčiui". Jei nuomos kaina vėliau keisis, bus aišku, ar depozitas perskaičiuojamas.
- Sumokėjimo terminas – iki raktų perdavimo, ne „po savaitės". Depozitas, kuris sumokamas jau įsikėlus, savo funkcijos nebeatlieka.
- Mokėjimo būdas – pervedimu į nurodytą sąskaitą. Grynieji be kvito yra pirmoji ginčo priežastis.
- Ar depozitas didinamas, jei kyla nuoma – dažniausiai ne, bet įrašyti verta, kad vėliau nekiltų klausimų. Apie teisėtą kainos kėlimą – nuomos kainos kėlimas.
Kiek, kada ir kaip grąžinti depozitą iš nuomotojo praktikos pusės jau aprašyta čia: depozitas nuomojant butą. Šiame tekste – tik formuluotės.
Ką depozitas gali padengti
Čia dažniausia klaida: punkte parašoma „depozitas skirtas galimiems nuostoliams". Tai per abstraktu. Sąrašas turi būti baigtinis ir konkretus. Įprastai įrašoma, kad depozitas gali būti naudojamas:
- nesumokėtam nuomos mokesčiui;
- nesumokėtiems komunaliniams mokesčiams, įskaitant sąskaitas, atėjusias jau po išsikėlimo;
- buto, baldų ar technikos sugadinimams, viršijantiems normalų nusidėvėjimą;
- negrąžintiems raktams, nuotoliniams pulteliams, laidų ir įrangos komplektams;
- buto išvežimo ir valymo kaštams, jei nuomininkas paliko šiukšles ar savo daiktus;
- sutartyje nustatytoms netesyboms už konkrečius pažeidimus (pvz., rūkymą patalpose), jei tokios netesybos sutartyje apibrėžtos.
Paskutinis punktas veikia tik tada, kai taisyklė sutartyje iš tiesų yra. „Nerūkyti" be pasekmės nėra sąlyga – tai pageidavimas. Kaip tai surašoma: gyvūnai, rūkymas ir svečiai nuomos sutartyje.
Komunalinių sąskaitų atskaitymas atskirai svarbus, nes jos atkeliauja vėluodamos. Jei sutartyje nurodyta, kad depozitas grąžinamas tik gavus paskutinio mėnesio sąskaitas, grąžinimo terminą galima skaičiuoti nuo jų gavimo. Kas kam moka – komunaliniai mokesčiai nuomojant butą.
Ko depozitas nepadengia
Normalaus nusidėvėjimo. Tai ne mandagumas, o esminis principas: nuomininkas grąžina butą tokį, kokį gavo, įvertinus natūralų nusidėvėjimą nuo normalaus naudojimo. Nudilusi parketo juosta prie durų po trejų metų, pablukusios sienos, susitrynę virtuvės durelių kraštai – tai nusidėvėjimas, ne nuostolis.
Skiriasi tai, kas atsirado dėl veiksmo: skylės sienoje nuo lentynų, apgadintas stalviršis, sulaužyta durų spyna, nulupti tapetai. Todėl depozito punkte pravartu įrašyti, kad atskaitymai taikomi tik sugadinimams, viršijantiems normalų nusidėvėjimą – tai apsaugo ir jus, nes punktas atrodo sąžiningas ir ginčo atveju lengviau pagrįsti konkretų atskaitymą.
Taip pat depozitas nėra bauda už tai, kad nuomininkas išsikėlė. Jei norite finansinės pasekmės už ankstyvą pasitraukimą, ji rašoma kaip atskira sutarties nuostata dėl įspėjimo termino ir jo nesilaikymo, o ne užsimenama depozito punkte. Apie nutraukimo tvarką: nuomos sutarties nutraukimas.
Kada grąžinamas: terminas, sąskaita, pagrindimas
Trys sakiniai, kurių dažniausiai nėra, bet kurie išsprendžia beveik visus depozito ginčus:
- Terminas. „Depozitas grąžinamas per 14 kalendorinių dienų nuo patalpų perdavimo–priėmimo akto pasirašymo ir paskutinių komunalinių sąskaitų apmokėjimo." Dienų skaičius – jūsų pasirinkimas, bet jis turi būti.
- Kur. Į nuomininko nurodytą banko sąskaitą. Sąskaitos numerį patogu paprašyti jau išsikėlimo dieną.
- Kaip pagrindžiamas atskaitymas. „Jei depozitas grąžinamas ne visas, nuomotojas raštu pateikia atskaitymų paskaičiavimą su sąskaitų, kvitų ar remonto kainos pasiūlymų kopijomis." Tai jūsų interesas, ne nuomininko: raštu pagrįstas atskaitymas yra tai, ką vėliau galima parodyti.
Atkreipkite dėmesį į formuluotę „nuo akto pasirašymo". Jei nuomininkas akto nepasirašo ir išnyksta, terminas niekada nepradeda eiti. Todėl papildomai įrašoma, kad nuomininkui neatvykus perduoti patalpų, nuomotojas būklę fiksuoja vienpusiškai, ir terminas skaičiuojamas nuo to fiksavimo dienos.
Depozitas nėra paskutinio mėnesio nuoma
Populiariausias nuomininko pasiūlymas – „paskutinį mėnesį nemokėsiu, turite depozitą". Jei sutartis to neleidžia, tai nuomos nesumokėjimas, o ne įskaitymas. Bet jums tai nepatogu dėl kitos priežasties: panaudojus depozitą nuomai, paskutinį mėnesį butas lieka be jokio užtikrinimo – būtent tą mėnesį, kai vyksta kraustymasis ir atsiranda daugiausia apgadinimų.
Todėl punkte verta įrašyti tiesiai: depozitas negali būti įskaitomas į nuomos mokestį be rašytinio nuomotojo sutikimo. Ką daryti, kai nuomos vis tiek nesumokama – nuomininkas nemoka nuomos.
Du dokumentai, be kurių punktas neveikia
Depozito punktas yra teisė atskaityti. Įrodymas, kad buvo ką sugadinti, yra kitur:
- Perdavimo–priėmimo aktas su skaitiklių rodmenimis, būklės aprašymu ir datuotomis fotografijomis. Be jo nėra „prieš" taško, su kuriuo lyginama. Kodėl be akto brangu.
- Inventoriaus sąrašas, jei butas su baldais – su kiekiais, būkle ir, kur įmanoma, vertėmis. Inventoriaus sąrašas sutartyje.
Sutarties depozito punkte abu dokumentai turi būti paminėti kaip sutarties priedai – tada jie yra sutarties dalis, o ne atskiri lapai, kuriuos galima paneigti.
Mokestinė pusė, apie kurią dažnai pamirštama
Depozitas, kurį laikote ir vėliau grąžinate, yra grąžinamas užstatas, o ne jūsų pajamos. Bet jei dalį jo pasiliekate nesumokėtai nuomai padengti, ta dalis savo esme tampa gautu nuomos mokesčiu ir į pajamas įskaitoma. Kai pasiliekama žalai atlyginti, vertinimas gali skirtis, todėl konkrečioje situacijoje tikslinga pasitikslinti VMI – nenoriu čia nurodyti vienos taisyklės, kuri visoms situacijoms netinka. Bendra mokesčių logika nuomojant: buto nuomos mokesčiai.
Ką pasitikrinti prieš parašą
- Depozito suma įrašyta skaičiais ir mėnesiais, nurodytas sumokėjimo terminas iki raktų perdavimo.
- Yra baigtinis sąrašas, ką depozitas gali padengti, įskaitant vėluojančias komunalines sąskaitas.
- Įrašyta, kad atskaitymai netaikomi normaliam nusidėvėjimui.
- Nustatytas grąžinimo terminas dienomis ir momentas, nuo kurio jis skaičiuojamas.
- Nurodyta, kad atskaitymai pagrindžiami raštu su dokumentais.
- Uždrausta įskaityti depozitą į nuomą be rašytinio sutikimo.
- Perdavimo–priėmimo aktas ir inventoriaus sąrašas įvardinti kaip sutarties priedai.
Jei pildote sutartį nuo nulio, flats.lt sutarties pildymo žingsniai (/sutartis) depozito mėnesių, grąžinimo termino ir priedų paklausia atskirai, todėl šie punktai neišsitrina. Tipinės spragos, dėl kurių nuomotojai pralošia ginčus, surinktos čia: nuomos sutarties klaidos. Kokių duomenų apskritai reikia sutarčiai – buto nuomos sutartis.