Skelbime matote butą, kurio bendrasis pajamingumas – 6,5 %. Skaičius atrodo gerai: daugiau nei terminuotas indėlis, mažiau rizikos nei akcijos. Bet jei butą pirksite su banko paskola, šis skaičius jums dar nieko nepasako apie tai, kiek pinigų kiekvieną mėnesį gulės arba negulės į jūsų sąskaitą. Bendrasis pajamingumas ir nėra tam skirtas – jis skaičiuojamas iki finansavimo. Štai kur jis baigiasi ir kas pradedama skaičiuoti toliau.
Ką iš tikrųjų rodo bendrasis (bruto) pajamingumas
Bendrasis pajamingumas yra paprasta trupmena: metinė nuoma, dalijama iš buto kainos. Rajono vidutinė nuomos kaina už kvadratinį metrą, padauginta iš buto ploto ir iš 12 mėnesių, padalyta iš skelbimo kainos. Tiek. Pajamingumo plėtinys (/pajamingumas) skelbime rodo būtent šį – bruto – skaičių, ir tai yra sąmoninga: jis turi būti vienodas visiems skelbimams, kad butus būtų galima lyginti tarpusavyje per dvi sekundes.
Taigi bendrasis pajamingumas atsako į vieną klausimą: ar šio buto kaina yra protinga, palyginti su tuo, kiek už jį moka nuomininkai? Tai filtras, ne sprendimas. Kaip skaičiuojama žingsnis po žingsnio, aprašyta atskirai – buto pajamingumas: kaip apskaičiuoti prieš perkant.
Ko jame nėra:
- paskolos įmokos ir palūkanų;
- gyventojų pajamų mokesčio ar verslo liudijimo kainos;
- prastovų tarp nuomininkų;
- remonto, baldų, buitinės technikos keitimo;
- buto mokesčių ir įsigijimo kaštų – notaro, registracijos, tarpininko;
- nuomos kainos ar turto vertės kitimo per laiką.
Kodėl su paskola šis skaičius apgauna
Paskola pakeičia ne pajamingumą, o tai, kieno pinigai butą nupirko. Jei butą perkate už savus pinigus, 6,5 % bendrasis pajamingumas reiškia, kad nuoma per metus grąžina 6,5 % visos sumos – iš jos dar reikės atimti mokesčius ir išlaidas. Jei perkate su paskola, jūs įdedate tik pradinį įnašą, o likusią dalį finansuoja bankas, bet už tai iš nuomos pirmiausia nukeliauja mėnesinė įmoka.
Svarbiausia nelyginti bruto pajamingumo su paskolos palūkanų norma, tarsi tai būtų du tos pačios rūšies skaičiai. Jie nesuderinami: pajamingumas skaičiuojamas nuo visos buto kainos, o palūkanos – tik nuo pasiskolintos sumos. Lyginti verta kitus du dalykus: metinė nuoma po visų išlaidų prieš metinė paskolos įmokų suma.
Pavyzdys: tas pats butas be paskolos ir su paskola
Visi skaičiai žemiau – išgalvoti, apvalūs ir skirti tik logikai parodyti. Savo rajono nuomos kainas pasitikrinkite skelbimuose, o įmoką – banko pasiūlyme.
Tarkime: 45 m² butas, kaina 100 000 €, rajono nuoma 12 €/m² – tai 540 € per mėnesį, 6 480 € per metus. Bendrasis pajamingumas – 6,48 %.
Be paskolos. Iš 6 480 € nuomos atimame prastovą (sakykime, vienas tuščias mėnuo per metus – 540 €), mokesčius, smulkų remontą ir buto mokesčius, kuriuos moka savininkas. Lieka gerokai mažiau nei 6,48 %, bet pinigų srautas vis tiek pozityvus.
Su paskola. Pradinis įnašas 30 000 €, paskola 70 000 €, ir tarkime, kad bankas pasiūlė 450 € mėnesinę įmoką. Tada:
- nuoma 540 € – įmoka 450 € = 90 € per mėnesį prieš bet kokias kitas išlaidas;
- vienas tuščias mėnuo per metus „suvalgo" apie 45 € iš kiekvieno mėnesio;
- mokesčiai nuo nuomos pajamų – dar dalis;
- sulūžęs šaldytuvas ar dažymas po išsikėlimo – ir metai jau minusiniai.
Tas pats 6,48 % butas vienu atveju yra pajamos, kitu – mėnesinis įsipareigojimas, kurį dalį metų finansuojate iš kišenės. Bruto skaičius abiem atvejais identiškas.
Įmoka nėra vien išlaida: atskirkite palūkanas nuo kapitalo
Čia dauguma nuomotojų suskaičiuoja save į per didelį pesimizmą. Mėnesinė įmoka susideda iš dviejų dalių: palūkanos yra tikra išlaida, o kapitalo grąžinimas – tai jūsų pinigų perkėlimas iš sąskaitos į turtą. Nuomininkas, mokėdamas nuomą, kas mėnesį mažina jūsų paskolos likutį.
Todėl su paskola pirktą butą reikia vertinti dviem skaičiais, ne vienu:
- pinigų srautas – ar nuoma padengia įmoką ir išlaidas, ar kas mėnesį prisidedate savo pinigais;
- grąža nuosavam kapitalui – metinis pinigų srautas plius per metus grąžintas paskolos kapitalas, dalijama iš to, kiek savų pinigų įdėjote (pradinis įnašas plius notaras, registracija, baldai, pirmas remontas).
Anuiteto grafike pirmaisiais metais didesnę įmokos dalį sudaro palūkanos, o kapitalo grąžinimas auga vėliau. Tikslų savo grafiką gausite iš banko – nespėliokite, paprašykite įmokų lentelės ir pažiūrėkite, kiek kapitalo grąžinsite pirmaisiais ir penktaisiais metais.
Palūkanų normos: vienintelis dalykas, kurio negalima fiksuoti skaičiuoklėje
Didžioji dalis būsto paskolų Lietuvoje yra su kintama palūkanų norma, prie kurios prisideda EURIBOR. Tai reiškia, kad jūsų įmoka per paskolos laikotarpį keisis, o nuomos kaina keisis savo tempu ir ne tuo pačiu metu. Jokia pajamingumo skaičiuoklė negali to numatyti.
Ką galima padaryti:
- paprašyti banko paskaičiuoti įmoką ne tik prie dabartinės, bet ir prie kelių procentinių punktų aukštesnės normos – ir pažiūrėti, ar nuoma tokią įmoką dar padengtų;
- pasiteirauti fiksuotos normos periodo sąlygų ir kainos;
- aktualias EURIBOR reikšmes ir savo banko maržą tikrinti pasiūlyme, o ne atmintyje – jie keičiasi.
Tas pats su pradiniu įnašu. Minimalų įnašą reglamentuoja Lietuvos banko Atsakingojo skolinimo nuostatai, o antram ir vėlesniam kreditui riba yra aukštesnė nei pirmam. Tikslius procentus ir savo paskolų įmokų ir pajamų santykio ribas pasitikrinkite Lietuvos banko nuostatuose ir banke – jie periodiškai peržiūrimi.
Mokesčiai: paskolos įmoka nėra leidžiama išlaida
Dažna klaida – manyti, kad nuo nuomos pajamų galima atimti paskolos įmoką. Mokesčių požiūriu svarbu, kokiu būdu deklaruojate nuomą: pasirinkus individualią veiklą, apmokestinamos pajamos atėmus leidžiamus atskaitymus, o pasirinkus kitus būdus išlaidų atimti negalima visai. Paskolos kapitalo grąžinimas niekada nėra išlaida – tai turto įsigijimas.
Konkrečius tarifus, ribas ir tai, kas šiemet laikoma leidžiamais atskaitymais, tikrinkite VMI – jie keičiasi kasmet. Palyginimas, kuris būdas kam tinka, aprašytas straipsniuose buto nuomos mokesčiai: verslo liudijimas ar 15 % GPM ir kokias nuomos išlaidas galima atimti iš pajamų.
Mokesčių pasirinkimas su paskola svarbesnis nei be jos: kai nuoma ir įmoka beveik lygios, mokesčio dalis nulemia, ar metai baigiasi pliuse.
Prastovos – didžiausia nematoma eilutė
Bruto skaičius dauginamas iš 12 mėnesių. Realiai butas būna tuščias: tarp nuomininkų, per remontą, per ne sezoną. Vienas tuščias mėnuo per metus nukerpa apie 8 % jūsų nuomos pajamų, o įmoka bankui tą mėnesį nesumažėja nė cento.
Todėl su paskola pirktam butui prastovos valdymas yra finansinis, o ne patogumo klausimas:
- turėkite atsargą bent kelių įmokų sumai atskirai nuo kasdienių pinigų;
- kainą skelbime nustatykite taip, kad butas išsinuomotų greitai, o ne taip, kad „kada nors" gautumėte 30 € daugiau – apie tai kaip greitai išnuomoti būstą;
- rinkitės ilgesnės trukmės nuomą ir aiškiai sutvarkytą sutartį, nes kiekvienas pasikeitęs nuomininkas kainuoja mažiausiai kelias savaites.
Kaip tuomet naudotis bendruoju pajamingumu
Teisingai jis veikia kaip sietas, ne kaip atsakymas:
- Atrenkate – bruto pajamingumas iš 40 skelbimų per vakarą palieka 5, kurių kaina neatsilieka nuo rajono nuomos lygio. Rajonų skirtumai matomi iš Vilniaus rajonų nuomos grąžos ir nuomos pajamingumo Kaune.
- Patikrinate skelbimą – plotas, būklė, mokesčiai žiemą, kas iš tikrųjų įeina į kainą. Sąrašas, ką pažiūrėti: Aruodas skelbimas: ką patikrinti prieš siūlant kainą.
- Pakeičiate rajono vidurkį savo skaičiumi – kiek realiai prašytumėte būtent už šį butą, būtent su šiais baldais.
- Atimate išlaidas – mokesčius, savininko mokamus komunalinius ir fondo įmokas (kas ką moka), remonto atsargą, administravimą.
- Tik tada įrašote banko įmoką iš realaus pasiūlymo, ne iš prognozės.
Sprendimas pirkti priimamas penktame žingsnyje. Bruto skaičius jums sutaupo laiko pirmame – ir būtent todėl jis specialiai nemodeliuoja jūsų paskolos: vieno žmogaus įmoka, įnašas ir mokesčių būdas nieko nepasakytų kitam, o kaina ir rajono nuoma yra vienodos visiems.
Ką paprašyti banko ir pasitikrinti prieš pasirašant
- Įmokų grafiką visam laikotarpiui, kad matytumėte palūkanų ir kapitalo santykį.
- Įmoką prie kelių procentinių punktų aukštesnės palūkanų normos.
- Ar bankui pakanka jūsų pajamų be nuomos pajamų, jei butas stovės tuščias.
- Paskolos sutarties nuostatas dėl buto nuomos – ar ir kokiomis sąlygomis leidžiama nuomoti įkeistą turtą.
- Visus vienkartinius įsigijimo kaštus surašyti į vieną sumą: notaras, registracija, tarpininkas, baldai, pirmas remontas. Tai jie, o ne vien pradinis įnašas, yra jūsų įdėtas kapitalas, nuo kurio skaičiuojama tikroji grąža.