Kai nuomotojas ieško, kiek realiai uždirba butas Kaune, dažniausiai randa arba Vilniaus skaičius, arba „Lietuvos vidurkį“. Nė vienas iš jų netinka: Kauno rinka turi savo kainų lygį, savo rajonų hierarchiją ir savo sezoniškumą. Šis straipsnis – ne apie tai, koks pajamingumas Kaune „yra“, o apie tai, kaip jį teisingai pasiskaičiuoti sau, su data ir su aiškia riba, kur duomenų tiesiog nėra.
Pajamingumas Kaune nėra „Vilnius minus kažkiek“
Dažna klaida – paimti sostinės pajamingumo skaičių ir mintyse jį pakoreguoti. Taip neveikia, nes pajamingumas yra dviejų savarankiškų dydžių santykis: nuomos kainos ir buto kainos. Kaune abu šie dydžiai juda savu tempu ir nebūtinai ta pačia kryptimi. Du miestai gali turėti panašų pajamingumą prie visiškai skirtingų kainų, arba skirtingą pajamingumą prie panašių kainų.
Todėl Kauno butą vertinkite tik Kauno duomenimis, o rajoną – tik to paties rajono duomenimis. Jei norite palyginimo su sostine kaip atskaitos taško, apie tai rašėme atskirai: kurie Vilniaus rajonai duoda didžiausią nuomos grąžą. Bet tas straipsnis yra palyginimui, ne perkėlimui.
Formulė, kurią verta mokėti mintinai
Bruto (bendrasis) nuomos pajamingumas skaičiuojamas taip:
(plotas m² × rajono nuomos kaina už m² × 12) ÷ buto kaina × 100 %
Pavyzdys tik aritmetikai parodyti, ne Kauno rinkos duomenys: jei 50 m² butas nuomojamas po 10 EUR/m², metinė nuoma yra 50 × 10 × 12 = 6 000 EUR. Jei butas kainuoja 100 000 EUR, bruto pajamingumas – 6 %.
Svarbiausia suprasti, ko šis skaičius nerodo. Jis neįvertina mokesčių, prastovų, remonto, komunalinių mokesčių, kuriuos sumoka savininkas, nei pirkimo išlaidų. Tai sąmoningai paprastas rodiklis – jo paskirtis greitai palyginti kelis skelbimus tarpusavyje, o ne pasakyti, kiek pinigų liks rankoje. Detaliau skaičiavimo logiką išskaidėme straipsnyje buto pajamingumas: kaip apskaičiuoti prieš perkant.
Mūsų pajamingumo plėtinys tą pačią formulę pritaiko tiesiai prie aruodas.lt skelbimo ir rezultatą paryškina pagal dvi ribas – 5 % ir 8 %. Tai ne prognozė ir ne rekomendacija pirkti: tai tas pats bruto skaičius, tik nereikia jo vesti ranka kas kartą.
Kodėl kiekvienas skaičius turi turėti datą
Rajono nuomos kaina – ne konstanta. Ji keičiasi per metus, o Kaune dar ir sezoniškai: rugpjūtį ir rugsėjį, kai į miestą sugrįžta studentai, mažų butų paklausa atrodo visai kitaip nei sausį.
Iš to plaukia dvi praktinės taisyklės:
- Kiekvieną rajono nuomos kainą užsirašykite kartu su data, kada ją surinkote. Skaičius be datos po pusmečio tampa nebe duomenimis, o nuojauta.
- Lygindami kelis butus, naudokite to paties rinkimo laikotarpio duomenis. Pavasarį surinkta vieno rajono kaina ir rudenį surinkta kito rajono kaina duos palyginimą, kuris atrodys įtikinamai, bet nieko nereiškia.
Jei naudojatės bet kokia paruošta rajonų lentele – mūsų ar savo – pirmas klausimas visada tas pats: kurios dienos tai duomenys.
Rajono nėra lentelėje – vadinasi, pajamingumo nėra, o ne 0 %
Tai esminis dalykas, kurį dažnai interpretuoja neteisingai. Pajamingumui apskaičiuoti reikia dviejų dalykų vienu metu: skelbime nurodytos buto kainos ir to rajono nuomos kainos už kvadratinį metrą. Jei trūksta bent vieno, rezultato nėra. Ne nulis – nėra.
Kada taip nutinka Kaune:
- Skelbimas priskirtas ne Kauno miestui, o Kauno rajono savivaldybei – Garliava, Domeikava, Ringaudai, Giraitė, Akademija. Tai kita rinka, ir miesto rajonų nuomos kaina jiems netinka.
- Rajonas skelbime įvardytas laisvu tekstu, kvartalo ar gatvės pavadinimu, kurio lentelėje nėra.
- Skelbime nenurodytas plotas arba kaina (pavyzdžiui, „kaina sutartinė“).
- Tai naujos statybos kvartalas, kuriame nuomos sandorių dar per mažai, kad kaina būtų patikima.
Kodėl tai svarbu praktiškai? Jei tuščią reikšmę laikysite nuliu, tas rajonas automatiškai atrodys kaip pats blogiausias variantas sąraše ir iškris iš svarstymų – nors apie jį tiesiog nieko nežinote. Dar blogiau, jei skaičiuojate kelių objektų vidurkį: vienas „0 %“ nutempia visą vidurkį žemyn ir sukuria įspūdį, kad rajonų grupė ar visas portfelis yra prastesni, nei yra iš tikrųjų.
Teisingas elgesys su tuščia reikšme: palikti ją tuščią, pažymėti „duomenų nėra“ ir tą butą vertinti rankiniu būdu, pagal panašius skelbimus. Nežinojimas yra atskira būsena, o ne blogas rezultatas.
Kaip pasidaryti savo Kauno rajono orientyrą
Jei rajono lentelėje nėra arba norite pasitikrinti, orientyrą galima susikurti per pusvalandį:
- Atsidarykite nuomos skelbimus ir filtruokite pagal vieną rajoną – pavyzdžiui, Žaliakalnį, Šilainius, Dainavą ar Centrą.
- Atrinkite 10–15 skelbimų, panašių į jūsų butą: panašus kambarių skaičius, panašus plotas, panaši būklė.
- Kiekvienam suskaičiuokite kainą už kvadratinį metrą – nuomos kainą dalykite iš ploto.
- Imkite medianą, ne vidurkį. Vienas pervertintas skelbimas vidurkį iškreipia, medianos – beveik ne.
- Atmeskite skelbimus, kurie kabo jau keletą mėnesių: tai prašoma, o ne sumokėta kaina.
- Užsirašykite datą ir pakartokite po ketvirčio.
Svarbus niuansas: skelbimo kaina nėra sandorio kaina. Tai lubos, nuo kurių dažnai deramasi. Ką dar verta patikrinti skelbime prieš siūlant savo kainą, surašėme čia.
Kas Kaune skaičių keičia labiau nei pats rajonas
Rajonas yra tik pirmasis filtras. Tame pačiame rajone dviejų butų pajamingumas gali skirtis kelis kartus dėl dalykų, kurie nematomi iš adreso:
- Plotas. Mažesni butai beveik visada nuomojami brangiau už kvadratinį metrą nei dideli. Tai reiškia, kad 30 m² ir 80 m² butai tame pačiame name nėra palyginami be perskaičiavimo.
- Būklė ir baldai. Visiškai įrengtas butas su baldais ir buitine technika turi kitą nuomos lygį nei tuščias. Pasiruošimo darbų sąrašą apžvelgėme straipsnyje kaip paruošti butą nuomai.
- Šildymas ir renovacija. Nuomininkas žiūri į bendrą mėnesio sumą, o ne tik į nuomą. Namas su dideliais šildymo mokesčiais faktiškai nuomojamas pigiau, net jei skelbime kaina atrodo tokia pati.
- Prastovos. Mėnuo be nuomininko „suvalgo“ apie 8 % metinių pajamų. Rajonas, kuriame butas išnuomojamas per savaitę, gali būti pelningesnis už rajoną su aukštesne nuomos kaina, bet ilgesne paieška.
- Studentų sezonas. Netoli universitetų esančiuose rajonuose paklausa koncentruojasi rugpjūčio–rugsėjo mėnesiais. Sutartis, pasibaigianti gruodį, ir sutartis, pasibaigianti birželį, turi visai skirtingą prastovos riziką.
Nuo bruto prie to, kas lieka rankoje
Bruto pajamingumas yra atrankos įrankis. Prieš priimant sprendimą iš jo reikia atimti:
- Mokesčius. Verslo liudijimas ar 15 % GPM – suma skiriasi priklausomai nuo pajamų dydžio ir savivaldybės, o verslo liudijimų kainos tvirtinamos kasmet. Konkrečią savo sumą pasitikrinkite VMI ir mūsų mokesčių skaičiuoklėje, o pasirinkimo logiką – straipsnyje buto nuomos mokesčiai: verslo liudijimas ar 15 % GPM.
- Prastovas. Realistiška planuoti bent kelias savaites per metus, o ne 12 pilnų mėnesių.
- Remontą ir nusidėvėjimą. Dalį metinės nuomos verta atidėti – technika genda, sienos reikalauja dažymo.
- Savininko mokamus mokesčius. Kas ką moka, turi būti aiškiai surašyta; tai aptarėme straipsnyje apie komunalinių mokesčių padalijimą.
- Pirkimo išlaidas. Notaras, registracija, tarpininkavimas, pirminis sutvarkymas. Jas reikia pridėti prie buto kainos vardiklyje, kitaip pajamingumas visada atrodys geresnis, nei yra.
Dalį šių išlaidų galima atimti iš apmokestinamų pajamų – kurias būtent, priklauso nuo pasirinkto apmokestinimo būdo; apžvalga yra straipsnyje kokias nuomos išlaidas galima atimti.
Dažniausios klaidos lyginant Kauno rajonus
- Lyginama skelbimo nuomos kaina su skelbimo pardavimo kaina, nors abi dar bus derinamos.
- Imamas vienas „geras“ skelbimas kaip viso rajono etalonas.
- Nelygiaverčiai butai: viena studija lyginama su 3 kambarių butu.
- Tuščia reikšmė traktuojama kaip 0 % ir įtraukiama į vidurkį.
- Naudojami pernykščiai duomenys be datos.
- Skaičiuojama 12 mėnesių nuomos, neatmetus nė vienos prastovos dienos.
Kaip dažnai perskaičiuoti
Jei butą jau turite, pajamingumą verta perskaičiuoti bent kartą per metus – prieš sutarties pratęsimą, kai jau žinote faktines praėjusių metų pajamas ir išlaidas. Tada skaičiuokite ne pagal rajono vidurkį, o pagal tai, kiek realiai gavote į sąskaitą: faktinė grąža yra tikslesnė už bet kokią lentelę.
Jei butą tik renkatės, perskaičiuokite kiekvieną svarstomą objektą ta pačia formule, tą pačią savaitę ir su ta pačia prastovų prielaida. Tik tada skaičiai bus palyginami tarpusavyje – o būtent tam jie ir skirti.