Du skelbimai, du butai po 50 kvadratų tame pačiame rajone. Vienas – naujos statybos, nebaigtas įrengti. Kitas – devintojo dešimtmečio namas, gyvenamas, su nuomininku. Suvedi abu į pajamingumo formulę ir gauni beveik tą patį skaičių. Vadinasi, nesvarbu, kurį pirkti? Priešingai: kaip tik tada ir pradedi dirbti, nes vienodas bendrasis pajamingumas reiškia tik viena – kad išlaidos, kurių formulė nemato, bus skirtingos. Šis tekstas ir yra apie tas išlaidas: atskirai naujai statybai ir atskirai senai.
Nuo ko pradedam: tas pats skaičius abiem
Bendrasis (bruto) pajamingumas skaičiuojamas paprastai – metinė nuoma dalijama iš buto kainos:
plotas × rajono nuomos kaina už kvadratą × 12 ÷ buto kaina
Jame nėra nieko daugiau. Nėra įrengimo, nėra prastovų, nėra kaupiamųjų lėšų, nėra mokesčių, nėra paskolos. Tai ne formulės klaida – tai jos paskirtis. Bruto pajamingumas yra filtras, kuriuo greitai atmetamas skelbimas, kurio kaina akivaizdžiai per didelė pagal rajono nuomos lygį. Kaip jį skaičiuoti žingsnis po žingsnio, aprašyta atskirai – buto pajamingumas prieš perkant. Tą patį skaičiavimą galima atlikti ir pajamingumo skaičiuotuve, kad abu skelbimai būtų suvesti vienodai.
Problema pradedama ne tada, kai formulė naudojama filtrui, o tada, kai ji naudojama sprendimui. Sprendimui reikia žinoti, kas po ja.
Ką bruto pajamingumas nutyli naujos statybos bute
Naujos statybos pasiūlymai dažniausiai pateikiami su kaina, už kurią butas dar neišnuomojamas. Tai didžiausias skaičių iškraipymas, nes vardiklis realiai yra didesnis, nei parašyta skelbime.
- Įrengimas. Grindys, sienos, vonia, virtuvė, vidinės durys, santechnika, elektros galutinė apdaila. Visa tai – pinigai, kurių skelbimo kaina neapima, bet be kurių nuomos nebus.
- Baldai ir technika. Butas be baldų naujos statybos projekte nuomos rinkoje konkuruoja sunkiai. Ką įtraukti ir kaip tai užfiksuoti, kad vėliau nekiltų ginčų, aprašyta inventoriaus sąraše nuomos sutartyje.
- Prastova iki pirmo nuomininko. Įrengimas užima mėnesius. Per tą laiką nuomos nėra, o mokesčiai, paskolos įmoka ir administravimas jau yra.
- Automobilio vieta ir rūsys. Dažnai perkami atskirai ir į buto kainą neįeina, nors nuomos skelbime jų tikimasi.
- Bendrija ir kaupiamosios lėšos. Naujame name jos dažnai mažesnės, bet namas valdomas nuo nulio: pirmų metų įkainiai gali keistis, kai bendrija susiformuoja ir pasitvirtina biudžetą.
- Garantinis laikotarpis – bet su darbu. Statybos defektai turi būti šalinami pagal garantiją, tačiau jų fiksavimas, derinimas ir priežiūra atima laiką. Garantija nereiškia, kad nieko nereikės daryti.
- Nekilnojamojo turto mokestis. Didesnės vertės turtui jis gali atsirasti. Riba ir tarifai keičiasi, o skaičiavimas priklauso nuo bendros asmens turto vertės, todėl konkretaus skaičiaus čia nenurodau – aktualią ribą tikrinkite VMI.
Tai, ką gaunate atgal: dažniausiai didesnė nuomos kaina už kvadratą, trumpesnis išnuomojimo laikas, mažesnės šildymo sąskaitos nuomininkui ir mažiau remonto per pirmus metus.
Ką bruto pajamingumas nutyli senos statybos bute
Senos statybos butas dažnai atrodo geriau būtent formulėje – kaina mažesnė, nuoma proporcingai didesnė. Bet čia išlaidos ne atidėtos į priekį, o jau egzistuojančios ir dažnai nematomos iš skelbimo.
- Renovacija ir kaupiamosios lėšos. Jei namas renovuotas su paskola, įmoka tęsiasi. Jei nerenovuotas, bet sprendimas priimtas ar rengiamas – įmoka ateis. Kas konkrečiai moka ir kiek liko mokėti, reikia išsiaiškinti pas namo administratorių ar bendriją prieš pirkimą, ne po jo.
- Stovai, elektros instaliacija, langai. Tai ne kosmetika, o darbai, kurie atsiranda ne tada, kai patogu, o tada, kai prakiūra. Senuose namuose jų tikimybė per nuomos laikotarpį reali.
- Šildymo sąskaita. Nerenovuotame name ji keliauja nuomininkui ir mažina sumą, kurią jis sutiks mokėti už nuomą. Žiemą tai tiesiogiai lemia, kiek laiko butas stovi tuščias. Kaip paskirstyti, kas ką moka, aprašyta komunalinių mokesčių padalijime.
- Prastovos ir nuomininkų kaita. Jei butas pigesnis dėl būklės, jis dažniau tenka nuomininkui, kuris ieško laikinai. Daugiau kaitos – daugiau tuščių mėnesių ir paruošimo kaštų.
- Paruošimas prieš pirmą apžiūrą. Net be didelio remonto reikia dažymo, sutvarkytos santechnikos, švarios virtuvės. Ką tikrai verta padaryti, surašyta skyriuje kaip paruošti butą nuomai.
- Bendrosios erdvės. Laiptinė, durys, kiemas, liftas. Jų būklė keičia nuomos kainą, bet jų pakeisti vienas savininkas negali.
Tai, ką gaunate atgal: mažesnį įėjimo kapitalą, iš karto veikiantį butą, dažnai geresnę vietą centre ir nuomą nuo pirmo mėnesio.
Pavyzdys: tie patys 5,6 % ir kas iš jų lieka
Skaičiai žemiau – iliustracija, kaip keičiasi rezultatas suvedus išlaidas, o ne rinkos duomenys. Savo skelbimų skaičius suveskite patys.
Naujos statybos, 50 m²: kaina 150 000 €, nuoma 700 €/mėn. → 8 400 ÷ 150 000 = 5,6 %. Senos statybos, 50 m²: kaina 105 000 €, nuoma 490 €/mėn. → 5 880 ÷ 105 000 = 5,6 %.
Dabar įtraukiam tai, ko formulėje nebuvo.
Naujos statybos butui įrengimas ir baldai – tarkim, 26 000 €. Investuota suma tampa 176 000 €, o pajamingumas 8 400 ÷ 176 000 = 4,8 %. Pridėjus administravimą ir kaupiamąsias, metinė nuoma sumažėja dar keliais šimtais eurų, ir gauname maždaug 4,6 %.
Senos statybos butui atnaujinimas – tarkim, 12 000 €. Investuota suma 117 000 €, pajamingumas 5 880 ÷ 117 000 = 5,0 %. Bet jei namo renovacijos įmoka ir kaupiamosios lėšos sudaro 60 €/mėn., iš nuomos lieka 5 160 € per metus, ir gauname apie 4,4 %.
Skaičiai, kurie skelbime buvo identiški, baigiasi skirtingai – ir eilės tvarka gali apsiversti ne vieną kartą, nelygu kokios išlaidos faktiškai yra. Tai ir yra visa esmė: lyginti reikia ne pajamingumą, o tai, kas po juo. Jei butas pirktas su paskola, prie viso to prisideda dar vienas sluoksnis – apie tai butas nuomai su paskola.
Ką suvesti prieš siūlant kainą
Abiem atvejais vienodai, kad lyginimas būtų sąžiningas:
- Reali investuota suma, ne skelbimo kaina: + įrengimas, + baldai, + notaras ir mokesčiai, + automobilio vieta.
- Reali metinė nuoma, ne 12 mėnesių: atimkite tikėtinas prastovas per metus.
- Fiksuotos metinės išlaidos: administravimas, kaupiamosios lėšos, renovacijos įmoka, draudimas, NT mokestis, jei taikomas.
- Nuomos mokesčiai pagal pasirinktą būdą – skiriasi, ir tai keičia neto rezultatą; žr. buto nuomos mokesčius ir kokias išlaidas galima atimti iš pajamų.
- Rajono nuomos kaina, ne jūsų lūkestis. Skelbimo kainos nėra sandorio kainos. Ką tikrinti skelbime, surašyta čia, o rajonų skirtumai – Vilniaus rajonų nuomos grąžoje ir nuomos pajamingume Kaune.
Kur tikrinti tai, kas kinta
Keli skaičiai kiekvienais metais ar kiekvienam namui kitokie, todėl jų nereikėtų perrašyti iš jokio straipsnio:
- NT mokesčio riba ir tarifai, nuomos pajamų mokesčio tvarka – VMI.
- Namo renovacijos būklė, likusi paskola, kaupiamųjų lėšų įkainis – namo administratorius arba bendrijos sprendimai.
- Buto duomenys, bendrasavininkiai, apribojimai – Registrų centro išrašas.
- Paskolos įmoka pagal konkrečią palūkanų normą – bankas, ne prognozė.
Statybos metai nėra atsakymas
Sprendimas niekada nepriklauso nuo to, ar namas naujas. Jis priklauso nuo to, kiek pinigų iš tikrųjų išeina iš kišenės iki pirmo nuomos mėnesio ir kiek jų kas mėnesį išeina paskui. Naujos statybos butas moka avansu – didele įrengimo suma ir prastova. Senos statybos butas moka dalimis – renovacijos įmoka, stovais, langais, didesne nuomininkų kaita. Tas pats bruto pajamingumas šių dviejų grafikų neatskiria, todėl juos reikia parašyti ranka: dvi eilutės, abi su realia investuota suma ir realiomis metinėmis išlaidomis. Tik tada du skelbimai palyginami.